打出組合拳,，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)——當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問答
制圖：張丹峰
習(xí)近平總書記指出：“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題,，關(guān)系千家萬戶切身利益,，關(guān)系人民安居樂業(yè),，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局,，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定,?！?/span>
9月26日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切,，調(diào)整住房限購(gòu)政策,，降低存量房貸利率，抓緊完善土地,、財(cái)稅,、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”,。
近期,，有關(guān)部門指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí),、抓增量政策出臺(tái),，打出一套“組合拳”；地方政府因城施策,，取消或調(diào)減了限制性措施,，支持居民剛性和改善性住房需求。這些舉措釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)增長(zhǎng),、穩(wěn)樓市信號(hào),，將進(jìn)一步提振信心、改善預(yù)期,。
在國(guó)務(wù)院新聞辦公室10月18日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來運(yùn)介紹，國(guó)慶期間,，一些房地產(chǎn)樓盤的到訪量,、成交量有明顯改善,。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間新房成交面積增長(zhǎng)102%,，二手房成交面積增長(zhǎng)205%,。“這個(gè)變化非常明顯,，我們有理由相信,，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)積極變化?！笔磉\(yùn)說,。
如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)？購(gòu)買的住房能否按時(shí)交付,？針對(duì)社會(huì)普遍關(guān)心的問題,，記者進(jìn)行了采訪。
一攬子政策效果如何,？
——10月份以來,，新房和二手房成交大幅增長(zhǎng)，大城市土地市場(chǎng)也出現(xiàn)回暖
近期的房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策主要集中在哪些方面,？效果如何,？
“‘組合拳’怎么打？概括起來,，就是四個(gè)取消,、四個(gè)降低、兩個(gè)增加,?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹作了具體介紹——
四個(gè)取消：取消或調(diào)減限購(gòu)、取消限售,、取消限價(jià),、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán),，城市政府因城施策,，調(diào)整或取消各類購(gòu)房的限制性措施。
四個(gè)降低：降低住房公積金貸款利率,，降低住房貸款的首付比例,，降低存量貸款利率,，降低“賣舊買新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),。其意在于降低居民購(gòu)房成本，減輕還貸壓力,，支持居民剛性和改善性住房需求,。
兩個(gè)增加：一是通過貨幣化安置等方式,，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是今年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元,。
“組合拳”發(fā)力,，政策效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。
“10月份以來,，新房和二手房成交大幅增長(zhǎng),。剛需積極入市，帶動(dòng)普通商品房樓盤銷售,。大城市土地市場(chǎng)也出現(xiàn)回暖,。”浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說,。
不少人關(guān)心,，降低存量貸款利率有多大實(shí)惠？
中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲介紹,，預(yù)計(jì)大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量調(diào)整,，部分中小銀行完成調(diào)整的時(shí)間可能略晚，總體預(yù)計(jì)會(huì)在10月31日前全部完成,。
“預(yù)計(jì)存量房貸利率將平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右,，總體上將能節(jié)省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭,、1.5億居民,。”陶玲以北京舉例,，原房貸利率如果是4.4%,，利率調(diào)整以后為3.55%，100萬元,、25年期的等額本息房貸每個(gè)月可少付月供469元,，共節(jié)省利息支出超14萬元。
針對(duì)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)政策,，財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超表示,，目前正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策。這些政策將統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財(cái)政收入形勢(shì),，作出科學(xué)合理安排,；賦予地方一定的自主權(quán)，保持政策穩(wěn)定性和公平性,；有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人負(fù)擔(dān),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。財(cái)政部表示,，具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序,。
倪虹認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過三年調(diào)整，在系列政策作用下,，已經(jīng)開始筑底,，“我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)會(huì)是一個(gè)積極樂觀的結(jié)果,?！?/span>
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市在9月下旬開展的月度房?jī)r(jià)問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%,，對(duì)比上月調(diào)查結(jié)果,，分別提高10個(gè)和6.5個(gè)百分點(diǎn)。
保交房工作進(jìn)展怎樣,？
——已經(jīng)交付246萬套,，“白名單”項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元
保交房是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的有力措施,。如何打消購(gòu)房人對(duì)交付安全的顧慮,？下一步還將采取哪些舉措？
當(dāng)前,，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)有力推進(jìn),，已經(jīng)交付246萬套。甘肅,、福建,、重慶交付率超七成，江西上饒,、貴州銅仁等城市交付率超八成,。
中共中央政治局會(huì)議提出，“加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度”,。截至10月16日,，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。
“目前,，將商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入‘白名單’的條件已經(jīng)具備,。”金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示,，為做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,，保障房屋建成交付，還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制,，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。廣東省住房和政策研究中心首席研究員李宇嘉分析,，采取這一舉措，將使房企資金鏈緊張得到緩解,、風(fēng)險(xiǎn)得到控制,，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。
資金解決了,，還要抓進(jìn)度,、抓質(zhì)量，讓老百姓早日拿房,。倪虹表示,，接下來要通過全國(guó)保交房信息系統(tǒng)，對(duì)每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡,，交付一套,、銷號(hào)一套；把保交房項(xiàng)目作為加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)管的重點(diǎn),，既要把房子建成,，又要把房子建好，將驗(yàn)收合格的房子交到購(gòu)房人手上,。
怎樣守住兜牢住房保障底線,？
——今年前9月已建設(shè)籌集保障性住房148萬套（間），年底前可讓450萬新市民,、青年人入住
對(duì)于一些新市民,、青年人來說，短時(shí)間內(nèi)很難攢夠錢買房,，租賃市場(chǎng)又存在租金高,、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等困擾，如何更好解決這些群體的住房問題,？
“解決好新市民和青年人的住房問題,，讓他們能夠安居樂業(yè)，是城市政府義不容辭的責(zé)任,，也是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要抓手,。各城市政府在結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策的同時(shí)，一定要加大保障力度,，兜牢住房保障這個(gè)底線,。”倪虹說,。
一手抓市場(chǎng),，一手抓保障。倪虹表示，要通過市場(chǎng)來滿足群眾多樣化改善性住房需求,，以政府為主保障群眾基本住房需求,。“保障又分為租賃和購(gòu)買兩種方式,?！蹦吆缯f，目前,，低收入住房困難家庭通過公租房基本實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保,，“針對(duì)新市民、青年人的需求,，將大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房,，以‘一張床、一間房,、一套房’等方式,，讓他們‘進(jìn)得來、留得下,、住得安,、能成業(yè)’。有一定經(jīng)濟(jì)能力,，但是買商品房暫時(shí)還有困難的,，可以購(gòu)買保障性住房?！?/span>
今年1至9月,，我國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房148萬套（間），年底前可以讓450萬新市民,、青年人住進(jìn)保障性住房,。
如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景？
——供求關(guān)系發(fā)生重大變化,，增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增存并重,，潛在有效需求規(guī)模依然較大
長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還有潛力和空間嗎,？
當(dāng)前,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增存并重,。虞曉芬介紹,，2021年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過40平方米，已處于較高水平,，疊加人口下降和城鎮(zhèn)化速度放緩,，房地產(chǎn)需求量很難再回到2021年高達(dá)18億平方米銷售面積的高位。
“但潛在有效需求規(guī)模依然較大?！庇輹苑艺f,，參照韓國(guó)、日本經(jīng)驗(yàn),，兩國(guó)1991年城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到74.79%,、77.47%，高于我國(guó)2023年常住人口城鎮(zhèn)化率的66.16%水平,；1991年至2007年，兩國(guó)平均每年每千人新建住宅套數(shù)分別達(dá)到11.35套,、10.34套,，按照70%需求在城鎮(zhèn)、戶均建房面積110平方米保守估算,，我國(guó)城鎮(zhèn)新建住房合理需求量應(yīng)該在10億平方米以上,。隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性和改善性住房需求仍然比較大,。
“以戶均建筑面積100平方米計(jì)算，100萬套城中村和危舊房改造有望釋放約1億平方米剛性購(gòu)房需求,，相當(dāng)于今年前8個(gè)月全國(guó)新建住宅銷售面積的近20%,。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認(rèn)為,，這部分剛性購(gòu)房需求在短時(shí)間內(nèi)集中釋放,，并疊加一系列政策“組合拳”，將為推動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供重要的需求支撐,。
“接下來就是要同心協(xié)力,，把‘組合拳’打好，狠抓落實(shí),，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn),，讓人民群眾能夠享受政策紅利。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)充滿信心,?！蹦吆缯f。
（人民日?qǐng)?bào)記者 丁怡婷 王云杉）
