潮州市人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平 促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見
潮府〔2017〕46 號
各縣,、區(qū)人民政府（管委會），市府直屬各單位，市各開發(fā)區(qū),、
潮州新區(qū)管委會：
為加快推進(jìn)我市“三舊”改造工作,，提升“三舊”改造水
平,，更好地發(fā)揮國土資源的基礎(chǔ)性保障作用,，根據(jù)《國土資源
部關(guān)于廣東省深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)工作方案的批
復(fù)》（國土資函〔2013〕371 號）,、《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)
于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》
（國土資發(fā)〔2016〕147 號）和《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三
舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78 號),、
《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96 號）等有關(guān)文件精神,，結(jié)合我市
實(shí)際，遵循全面探索,、局部試點(diǎn),、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控的基本
原則,，提出如下實(shí)施意見：
一,、實(shí)施“三舊”改造的原則
（一）以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，貫徹“創(chuàng)新,、協(xié)調(diào),、綠色、
開放,、共享”五大發(fā)展理念,圍繞提升綜合競爭力和資源承載能
力,，切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀，在全面推進(jìn)“三舊”改造的基
礎(chǔ)上,，進(jìn)一步節(jié)約集約利用土地,，以規(guī)劃為引領(lǐng),，以產(chǎn)業(yè)為主
導(dǎo)，以連片改造為切入點(diǎn),，穩(wěn)步推動(dòng)舊村莊,、舊城鎮(zhèn)、舊廠房
改造,，進(jìn)一步優(yōu)化城市功能,，拓展城市空間，提升產(chǎn)業(yè)集聚,，
協(xié)同區(qū)域發(fā)展,，建設(shè)品質(zhì)潮州。
（二）實(shí)施“三舊”改造,，按照“政府引導(dǎo),，市場運(yùn)作；
明晰產(chǎn)權(quán),，保障權(quán)益,；統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn),；節(jié)約集約,，公共
優(yōu)先；尊重歷史,，客觀公正”的基本原則,，采用多種“三舊”
改造方式，合理協(xié)調(diào)公民,、企業(yè),、村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織和政
府的利益關(guān)系，既促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，又確保社會穩(wěn)定,。
二、規(guī)劃管理
（三）完善規(guī)劃體系,，加強(qiáng)各類規(guī)劃銜接,，加快實(shí)現(xiàn)市、
縣（區(qū)）“多規(guī)合一”,、“一張圖”管理的總目標(biāo),。
（四）為整合“三舊”改造地塊，對連片改造項(xiàng)目中符合
城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,、但不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地,，在不
突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本
農(nóng)田的前提下，可以按規(guī)定程序申請修改土地利用總體規(guī)劃,。（五）涉及“三舊”改造的專項(xiàng)規(guī)劃,、年度實(shí)施計(jì)劃、控
制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)具有引領(lǐng)作用,，認(rèn)真修編和落實(shí)“三舊”改造
專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃,，確保“三舊”改造良性的發(fā)展方向。
編制（修編）“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃時(shí)應(yīng)做好
與“三舊”改造標(biāo)圖建庫的銜接工作,，確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)的科學(xué)性,、
真實(shí)性和現(xiàn)勢性。用地已在專項(xiàng)規(guī)劃的備選項(xiàng)目庫中的,，經(jīng)報(bào)
市政府同意,，可優(yōu)先啟動(dòng)改造。
（六）探索建立盤活城鄉(xiāng)存量用地用于“三舊”改造的規(guī)
劃管理機(jī)制,。結(jié)合存量土地開發(fā)利用、現(xiàn)狀建筑物改造成本和
收益平衡的規(guī)律與特點(diǎn),，完善控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和控制標(biāo)
準(zhǔn),，設(shè)定容積率值上限。在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中綜合考慮公
益性設(shè)施,、城市公共空間,、保障性住房、歷史文物保護(hù)的“三
舊”改造項(xiàng)目的容積率獎(jiǎng)勵(lì),。
（七）“三舊”改造標(biāo)圖建庫動(dòng)態(tài)調(diào)整每半年調(diào)整一次,，
用地的入庫、刪減,、調(diào)整等工作由區(qū)“三舊”改造辦公室委托
有資質(zhì)的單位實(shí)施,，按省國土資源廳的時(shí)間要求報(bào)市國土資源
局匯總上報(bào)。
（八）“三舊”改造過程中要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)扶持,，進(jìn)一步挖掘
產(chǎn)業(yè)用地潛能,。對規(guī)劃為住宅、商業(yè)用地等非工業(yè)用途的“三
舊”改造項(xiàng)目,，重點(diǎn)考慮其功能改變的必要性,，是否符合環(huán)境
保護(hù)等要求；“三舊”改造土地優(yōu)先保障先進(jìn)制造業(yè)需求,；在
符合規(guī)劃,、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地,、倉儲用地上對工礦廠房,、倉儲用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間，提高容
積率,、建筑密度的,，不再征收土地價(jià)款差額。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的改造應(yīng)服從城市總體規(guī)劃,，對城市總體規(guī)劃確
定為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的個(gè)別園區(qū),，應(yīng)考慮改造企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，根
據(jù)實(shí)際情況,，統(tǒng)一規(guī)劃,、成片改造，防止出現(xiàn)新的“城中村”,。
（九）在實(shí)施”三舊”改造過程中,，為促進(jìn)連片改造，鼓
勵(lì)相鄰地塊（包括不同權(quán)屬的地塊）進(jìn)行聯(lián)合改造,。
（十） 鼓勵(lì)原用地（公開交易取得的除外）單位自愿將經(jīng)
營性用地調(diào)整為公益性用地,，規(guī)劃部門在組織編制控制性詳細(xì)
規(guī)劃時(shí)可通過給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)的方式進(jìn)行補(bǔ)償，具體的補(bǔ)償方
法在控制性詳細(xì)規(guī)劃中相關(guān)條款予以明確,。
（十一）“三舊”改造過程中要有序?qū)嵤?，推進(jìn)“城市修
補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)”,，引導(dǎo)城市有機(jī)更新,。注重保留歷史記憶、文
化脈絡(luò)和地域風(fēng)貌,，弘揚(yáng)傳統(tǒng)優(yōu)秀建筑文化,。歷史建筑、歷史
風(fēng)貌區(qū),、特色風(fēng)貌區(qū)原則上不進(jìn)行拆除重建,。要根據(jù)具體的規(guī)
劃情況，對所有文物單位,、遺址進(jìn)行備案,，在改造中加以保護(hù)。
根據(jù)《關(guān)于在“三舊”改造中加強(qiáng)文化遺產(chǎn)保護(hù)的通知》（粵
文物〔2010〕268 號）文件精神,，保護(hù)好“三舊”改造用地范
圍內(nèi)的歷史文化遺產(chǎn)資源,，對原址建筑經(jīng)文化部門認(rèn)定屬工業(yè)
遺產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)劃要求連片保留使用,。
（十二）由原權(quán)利人自行改造,，將工業(yè)用地等土地用途改
變?yōu)樯虡I(yè)、旅游,、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的,，除應(yīng)當(dāng)按
規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外,，應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府,，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)。具體操作細(xì)則另行制定,。
（十三）項(xiàng)目用地原則上應(yīng)當(dāng)整體出讓,，確需分期實(shí)施的，
由規(guī)劃部門提出意見,、經(jīng)市“三舊”辦聯(lián)審后報(bào)市政府批準(zhǔn),。
但獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，政策性用房以及
用于安置回遷業(yè)主的物業(yè)應(yīng)在首期落實(shí),。
（十四）成片改造項(xiàng)目因城市規(guī)劃的需要涉及新增建設(shè)用
地的,，可納入項(xiàng)目整體規(guī)劃，但應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收
手續(xù),，并按法定程序供地,，新增建設(shè)用地不享受“三舊”改造
政策優(yōu)惠；邊角地,、夾心地,、插花地（以下簡稱“三地”）除
外。
（十五）土地權(quán)利人持有的土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證載
明的土地用途與城市規(guī)劃用地性質(zhì)不一致,，但建設(shè)意愿與城市
規(guī)劃用地性質(zhì)一致，符合“三舊”改造政策的,，支持其通過“三
舊”改造形式,，在符合城市規(guī)劃的前提下，按規(guī)定變更土地用
途,。
（十六）舊城鎮(zhèn)改造方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,，申報(bào)單位可憑
該用地勘測圖到規(guī)劃部門申請辦理核發(fā)用地規(guī)劃條件、審查批
準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃圖,。但土地未出讓前不得動(dòng)工建設(shè),。
三、項(xiàng)目分類,、認(rèn)定及管理
（十七）符合下列條件之一的用地,，可列入我市“三舊”
改造范圍：
1、因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃要
求,，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地,。
2、布局分散,、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保
要求的工業(yè)用地,。
3,、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地。
4,、國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類,、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)
業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用
地。
5,、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途,，不再作為工
業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）。
6,、根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)需要,，進(jìn)行城中村、園中村,、空心村
改造的用地,。
7、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整,、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造
的集體舊物業(yè)用地,。
8,、布局分散、不具保留價(jià)值,、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的
村居,。
9、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地拆舊和復(fù)墾
區(qū)域,；土地綜合整治拆除用地,。
10、城市升級,、村級工業(yè)園改造提升,、棚戶區(qū)、集體建設(shè)
用地征收中涉及的房屋拆遷區(qū)域等其它經(jīng)區(qū)級或以上人民政府
認(rèn)定的用地,。
（十八）“三舊”改造可作如下分類：
1,、根據(jù)改造前的現(xiàn)狀用途不同，“三舊”改造項(xiàng)目分為舊
城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目,、舊廠房改造項(xiàng)目,、舊村莊改造項(xiàng)目三類。
2,、根據(jù)項(xiàng)目改造方式和程度,，“三舊”改造項(xiàng)目分為綜合
整治、功能改變,、拆除重建,、生態(tài)修復(fù),、局部加建以及歷史文
化保護(hù)等類型。
（十九）落實(shí)“三舊”改造工作責(zé)任,，項(xiàng)目涉及的相關(guān)認(rèn)
定由區(qū)政府（管委會）組織認(rèn)定審核,。具體認(rèn)定操作細(xì)則另行
制定。
（二十）項(xiàng)目改造的表決方式：
1,、“三舊”改造項(xiàng)目申報(bào),、改造過程中，舊村莊改造的改
造方案,、改造方式,、拆遷補(bǔ)償安置方案、土地轉(zhuǎn)為國有,、成立
全資公司,、土地出讓等應(yīng)經(jīng)村民大會（或村民代表大會）2/3
以上人員同意確定。改造地塊涉及村民居住點(diǎn)的,，須改造范圍
內(nèi)住戶同意改造的戶數(shù)比例達(dá)到90%以上(含90%)方可實(shí)施改
造,，依法依規(guī)做好拆遷補(bǔ)償工作。村民代表會議的會議紀(jì)錄由
鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)審查把關(guān),，在改造方案審批過程中
其他審查部門不作實(shí)質(zhì)性審查,。
2、舊城鎮(zhèn)改造中,，在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的指導(dǎo)下,，同
意改造戶數(shù)的比例應(yīng)達(dá)到90%以上，方可由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）制訂改造方案啟動(dòng)改造工作,；土地出讓前簽訂拆遷協(xié)議的戶數(shù)的比例達(dá)到100%,，經(jīng)區(qū)政府（管委會）確認(rèn)，方可實(shí)施出讓工作,。建筑物為多個(gè)權(quán)利主體共有的，應(yīng)征得全體共同共有人同意,。
3,、涉及公有成分的，應(yīng)征得上級主管部門同意以及職工代
表會議同意,；涉及有限責(zé)任公司或股份有限公司的,，應(yīng)提交股
東會議或董事會議表決意見。
4,、出現(xiàn)村民有正當(dāng)理由集體上訪等影響社會穩(wěn)定的群體性
事件,，項(xiàng)目可暫停相關(guān)工作；如問題已得到有效解決,，由區(qū)政
府（管委會）函告市相關(guān)部門之后繼續(xù)辦理,。
（二十一）項(xiàng)目管理,。經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造項(xiàng)目，區(qū)政
府（管委會）對項(xiàng)目的實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤,、督促,、檢查等動(dòng)態(tài)
管理工作，與改造方簽訂監(jiān)管協(xié)議,，定期將情況上報(bào)省“三舊”
改造監(jiān)管系統(tǒng),，及時(shí)將有關(guān)工作匯總上報(bào)。建立聯(lián)席會議制度,，
由市“三舊”辦定期召集成員單位召開聯(lián)席會議,，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)
目開展過程中遇到的問題。建立項(xiàng)目服務(wù)綠色通道,，對連片改
造項(xiàng)目,、涉及重要城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造項(xiàng)目等，各級各部門
應(yīng)創(chuàng)建綠色通道,，實(shí)行專人跟進(jìn),、快速辦結(jié)、疑難會商,、辦結(jié)
告知和跟蹤服務(wù),。
四、土地管理
（二十二）改造方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意后,，分類辦理完善
歷史用地手續(xù),。
1、用地行為發(fā)生在1986 年12 月31 日之前的,，由市國土資源部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書,，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》
進(jìn)行確權(quán)后，依法辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù),。
2,、用地行為發(fā)生在1987 年1 月1 日至1998 年12 月31 日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃,，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí),，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的,，依照1988 年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定,，落實(shí)處理（處罰）措施后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。
3,、用地行為發(fā)生在1999 年1 月1 日至2009 年12 月31 日之間的,，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí),，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛,、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的,，按照1998 年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，繳納耕地開墾費(fèi)和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi),，落實(shí)處理（處罰）措施后辦理土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù),。
用地行為在1987 年1 月1 日至2009 年12 月31 日之間的，
以土地利用總體規(guī)劃,、第二次全國土地調(diào)查圖件作為審核和處
罰的依據(jù),，按用地面積25 元/平方米標(biāo)準(zhǔn)處罰。用地行為發(fā)生
在2009 年12 月31 日之后的違法用地按現(xiàn)行法律,、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定辦理,。
（二十三）完善集體建設(shè)用地手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改
造方案范圍內(nèi)沒有合法用地手續(xù)但已經(jīng)使用的集體建設(shè)用地,，
土地權(quán)屬清晰,、無爭議，依本意見第二十二條,，自愿接受處理
（處罰）后,，按土地現(xiàn)狀申請完善集體建設(shè)用地手續(xù)。在確認(rèn)
建設(shè)用地過程中,，由于各村經(jīng)濟(jì)情況參差不齊,，可按實(shí)際情況
分期申請完善集體建設(shè)用地手續(xù)。
（二十四）完善歷史用地征收手續(xù),。經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改
造方案范圍內(nèi)已經(jīng)使用的建設(shè)用地,，土地權(quán)屬清晰、無爭議,，
土地規(guī)劃,、土地利用現(xiàn)狀指標(biāo)與省數(shù)據(jù)庫相符，依本意見第二
十二條,，按土地現(xiàn)狀申請完善歷史用地征收手續(xù),。
（二十五）集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。“三舊”改
造項(xiàng)目中的集體建設(shè)用地,，符合下列條件的,，可由村（居）集
體經(jīng)濟(jì)組織申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地：
1、“三舊”改造方案已經(jīng)市（縣,、區(qū)）政府批準(zhǔn)。
2,、土地權(quán)屬清晰,，無爭議，已取得集體土地所有權(quán)證,。
3,、該建設(shè)用地已辦理合法用地手續(xù),。
4、土地規(guī)劃,、土地利用現(xiàn)狀指標(biāo)與省數(shù)據(jù)庫相符,。
5、經(jīng)村民大會（或村民代表大會）2/3 以上人員表決同意,。
（二十六）在審查過程中,，如土地規(guī)劃、現(xiàn)狀,、界線與數(shù)
據(jù)庫不相符的,，或未能明確所有權(quán)屬、存疑,、有爭議的地塊,，
均以國土資源部門最新的數(shù)據(jù)庫所載為準(zhǔn)。確需調(diào)整及明晰的,，
按有關(guān)規(guī)定辦妥后再申請改造,。
（二十七）土地供地方式及要求。“三舊”改造項(xiàng)目按以
下規(guī)定辦理供地手續(xù)：
1,、除屬政府收購儲備后再次供地的必須以公開方式出讓之
外,，其他均可以“協(xié)議出讓”方式供地。
2,、自行改造的“三舊”改造項(xiàng)目涉及改變土地用途,、劃撥
補(bǔ)辦出讓、延長（補(bǔ)齊）使用年限或增加容積率的,，報(bào)市政府
批準(zhǔn)后,，采用“協(xié)議出讓”方式供地。
3,、“三舊”改造項(xiàng)目中因連片改造涉及的“三地”可采取
“協(xié)議出讓”和“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”的方式供地,，“三地”的用途應(yīng)
與主改造地塊用途一致。公有資產(chǎn)性質(zhì)的“三地”辦理協(xié)議轉(zhuǎn)
讓的,，應(yīng)取得主管部門的同意,，且轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得低于市場評估
價(jià)；村集體經(jīng)濟(jì)組織名下的“三地”辦理協(xié)議轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)先按
《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》的要求進(jìn)行表決,。
4、已與住戶簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,，經(jīng)區(qū)政府（管委會）認(rèn)定
后,，可申請辦理供地手續(xù)。
5、為推動(dòng)產(chǎn)城融合和功能混合,，連片改造項(xiàng)目可在符合城
鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,，探索“混合功能出讓”的方式供地，推動(dòng)項(xiàng)
目地塊從單一生產(chǎn)功能向綜合功能轉(zhuǎn)型,。
（二十八）其他用地政策,。
1、土地置換,。
（1）為實(shí)施改造計(jì)劃,、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，允許“三舊”改造
項(xiàng)目用地范圍內(nèi),、外地塊之間的土地置換,，包括集體建設(shè)用地
與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間,、國
有建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間的土地置換,，以及同一權(quán)屬人
名下不同性質(zhì)、不同用途的建設(shè)用地的置換或調(diào)整,，土地置換
后必須符合城市規(guī)劃,。涉及上述土地置換的，應(yīng)遵循“面積相
近,、價(jià)值相當(dāng),、雙方自愿、憑證（或批準(zhǔn)文件）置換”的原則,。
（2）置換土地按不同情況須符合以下條件：
①置換的土地均已取得土地權(quán)屬證明且無爭議,；
②置換土地中涉及到集體土地的，應(yīng)經(jīng)村民代表大會2/3
以上人員表決同意,；涉及公有成分的土地使用權(quán)置換的,，應(yīng)附
上級主管部門同意置換的書面意見；涉及有限責(zé)任公司或股份
有限公司的,，應(yīng)提交股東會議或董事會議表決意見,；
③土地用途不一致的土地進(jìn)行置換的，須取得規(guī)劃部門同
意,；
符合上述條件的置換土地,，報(bào)市政府同意后，按程序辦理
用地手續(xù),。置換涉及不同土地所有者的,，土地所有權(quán)和土地使
用權(quán)應(yīng)同時(shí)辦理變更登記。
2,、土地整合,。
鼓勵(lì)“三舊”改造項(xiàng)目打破傳統(tǒng)行政界線，統(tǒng)籌整合土地
資源共同連片開發(fā)。集體土地所有權(quán)人不一致的,，在村集體表
決同意的前提下，其土地使用權(quán)可交由負(fù)責(zé)統(tǒng)一開發(fā)的改造主
體合并實(shí)施“三舊”改造,。
（二十九）土地出讓收益補(bǔ)償,。
1、為鼓勵(lì)社會各方積極參與實(shí)施“三舊”改造,，涉及土地
出讓（含劃撥補(bǔ)辦出讓）,、改變土地用途、延長（補(bǔ)齊）使用
年限,、提高容積率等補(bǔ)繳的土地出讓金,，可根據(jù)土地權(quán)利人的
申請，按土地出讓純收益的60%返撥給原土地權(quán)利人,。但在市政府批準(zhǔn)改造方案之前已取得施工許可證的,，不享受返撥。
2,、在舊城鎮(zhèn)改造中,，需要搬遷的國有企業(yè)、民營等企業(yè)用
地由政府收回后通過招拍掛方式出讓土地的,，在扣除收回土地
補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后,，其土地出讓純收益的60%返撥給原土地權(quán)利人，專項(xiàng)用于支持企業(yè)發(fā)展,。對企業(yè)遷址重建的,，除享受改造開發(fā)
政策外，要在用地選址,、土地審批,、用地規(guī)模、計(jì)劃安排等方
面給予積極支持,。
3,、舊村莊（原集體土地性質(zhì)）改造的返撥給集體經(jīng)濟(jì)組織，
舊城鎮(zhèn)改造的返撥給收購歸宗的開發(fā)企業(yè),，舊廠房改造的返撥
給原土地權(quán)利人,。
4、土地出讓金繳納后,，由市財(cái)政部門在5 個(gè)工作日內(nèi)直接撥付區(qū)政府（管委會）,，再由區(qū)政府（管委會）按規(guī)定認(rèn)定核
撥還土地權(quán)利人。涉及綜合整治類的,，須在監(jiān)管系統(tǒng)認(rèn)定完成
改造后,，方可撥付。
五、改造模式
（三十）舊城鎮(zhèn)的改造模式：
1,、鼓勵(lì)市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊申請集中改造
開發(fā),；市國土資源部門可根據(jù)申請，依法依規(guī)將分散的土地合
并登記,。
2,、由政府組織實(shí)施改造?？刹扇∮烧畬⒉疬w及擬改造土
地的使用權(quán)一并通過公開方式確定土地使用權(quán)人,。具體操作如
下：
①出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)。
②區(qū)政府（管委會）與改造范圍內(nèi)的被拆遷人簽訂改造協(xié)
議,，簽訂意愿達(dá)到100%,。
③現(xiàn)時(shí)規(guī)劃條件下的評估市值減去拆遷成本后作為公開出
讓的土地底價(jià)。土地由國土資源部門組織評估,，地上建筑物由房管部門組織評估,。拆遷成本由經(jīng)公開方式確定的土地使用權(quán)
人自行承擔(dān)。
④區(qū)政府（管委會）委托公共資源交易機(jī)構(gòu)公開確定土地
使用權(quán)人,。該類改造模式不再返撥土地出讓金,。
（三十一）舊村莊改造原則。舊村莊改造項(xiàng)目實(shí)行“區(qū)政
府（管委會）主導(dǎo),，鎮(zhèn)（街道）組織,，村集體改造實(shí)施，市場
主體參與”的改造措施,。區(qū)政府（管委會）明確改造的總體要
求,，給予政策扶持，出臺有關(guān)項(xiàng)目改造的操作指引,；鎮(zhèn)政府（街
道辦事處）是舊村莊改造的組織主體,，負(fù)責(zé)制定改造計(jì)劃，開
展前期摸查,，指導(dǎo)編制改造方案和拆遷補(bǔ)償安置方案,，協(xié)調(diào)解
決改造中遇到的各種問題，統(tǒng)籌推動(dòng)項(xiàng)目改造,；村集體經(jīng)濟(jì)組
織是項(xiàng)目改造的實(shí)施主體,，負(fù)責(zé)做好土地調(diào)查確權(quán)，組織改造
的拆遷,、補(bǔ)償,、搬遷等活動(dòng)，并按照規(guī)劃建設(shè)程序的要求,，全
面實(shí)施項(xiàng)目改造,。
（三十二）舊村莊改造模式：
1,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作開發(fā)實(shí)施改造。舊村莊改
造項(xiàng)目擬采用合作開發(fā)方式改造的,，村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)
在鎮(zhèn)（街道）的指導(dǎo)和監(jiān)督下,，在農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺上實(shí)
行公開擇優(yōu)選取合作開發(fā)企業(yè)。公開選取合作開發(fā)企業(yè)的操作
細(xì)則由區(qū)政府（管委會）制訂,。
2,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立全資公司實(shí)施改造。舊村莊改造
項(xiàng)目可由村集體經(jīng)濟(jì)組織成立的全資項(xiàng)目公司作為改造主體,，由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將土地協(xié)議出讓給全資項(xiàng)目公司。經(jīng)市
政府批準(zhǔn)后,，全資項(xiàng)目公司與國土資源部門簽訂《出讓合同》,，
繳交土地出讓金。
3,、不涉及拆除重建的舊村莊綜合整治,。綜合整治是指為改
善村民居住環(huán)境，提高村辦企業(yè)生產(chǎn)效率,，農(nóng)村集體對舊村莊
實(shí)施拆除違建,、抽疏建筑、改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,、
外立面或內(nèi)部修繕,、整治環(huán)境或?qū)扔薪ㄖM(jìn)行節(jié)能改造等。
是否屬綜合整治由區(qū)政府（管委會）認(rèn)定,。綜合整治的改造方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,，需完善用地手續(xù)的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請后,，國土資源部門按規(guī)定給予辦理,。
（三十三）舊廠房改造模式：
1、自行改造的舊廠房國有出讓或劃撥性質(zhì)的土地改變用途
或其他條件的,，出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,，可協(xié)議出讓給原土
地權(quán)利人，由國土資源部門與土地使用權(quán)人重新簽訂出讓合同,。
集體經(jīng)濟(jì)成分的舊廠房自行改造可協(xié)議出讓給企業(yè)成立的全資
公司,。
2、鼓勵(lì)公有性質(zhì)企業(yè)使用的國有出讓或劃撥的土地自行改
造,，不能自行改造的,，須由政府依法收回（購）土地使用權(quán)納
入儲備，收回的土地使用權(quán)按招拍掛方式公開出讓,；或經(jīng)業(yè)主
單位上級管理部門同意,，報(bào)縣以上人民政府批準(zhǔn),，由業(yè)主單位
委托實(shí)施公開交易。
3,、產(chǎn)業(yè)升級不涉及改變用途或拆除重建的,，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)主管
部門的指導(dǎo)下，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，提升產(chǎn)業(yè)效率,。
六、項(xiàng)目監(jiān)督保障
（三十四）加大違法用地和違法建設(shè)的查處力度,。對經(jīng)認(rèn)
定為違法建設(shè)的,，發(fā)現(xiàn)一宗查處一宗，杜絕邊改造,、邊違建,、
邊搶建的違法行為。國土,、規(guī)劃,、住建部門應(yīng)嚴(yán)格審查，防止
“城中村”已建小產(chǎn)權(quán)房借“三舊”改造政策將其合法化,。
（三十五）對“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,，建立項(xiàng)目
退出機(jī)制。區(qū)“三舊”改造主管部門要與“三舊”改造主體簽
訂監(jiān)管協(xié)議,，明確具體監(jiān)管措施以及改造主體的責(zé)任義務(wù),，并
加強(qiáng)巡查監(jiān)管，確保協(xié)議落實(shí)到位,。屬改變土地用途的改造項(xiàng)
目,，未按市政府的批準(zhǔn)要求實(shí)施改造的，取消土地出讓金優(yōu)惠
政策,；未按市政府批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施改造的集體建設(shè)用地不
得辦理轉(zhuǎn)讓,、抵押登記等手續(xù)；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成
閑置土地的,，按照《閑置土地處置辦法》處理,；對以“三舊”
改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實(shí),，嚴(yán)肅處理,。
（三十六）區(qū)政府（管委會）是“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施改
造監(jiān)管的責(zé)任單位，應(yīng)做好：
1,、結(jié)合各地實(shí)際,，出臺“三舊”改造項(xiàng)目管理辦法、招標(biāo)
工作指引,、“三舊”項(xiàng)目改造操作指南等配套文件,，確?！叭?/span>
舊”改造工作公正、透明,、規(guī)范,。
2、對改造項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤監(jiān)督,，協(xié)調(diào)解決改造過程
中碰到的問題,，并適時(shí)公開工作信息。
3,、切實(shí)加大資金投入,，指導(dǎo)項(xiàng)目完成改造工作并進(jìn)行驗(yàn)收，
確保完成改造任務(wù),，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。
（三十七）為進(jìn)一步提升執(zhí)行力，促進(jìn)“三舊”改造工作
的開展,，“三舊”改造項(xiàng)目工作作為考核的重要指標(biāo)納入縣區(qū)
年度耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任考核及年度工作考核范圍。未完成年度
改造任務(wù)的,，將適當(dāng)扣減其用地計(jì)劃指標(biāo),。
（三十八）開展“三舊”改造工作應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)源頭防
范，從源頭上預(yù)防和減少社會矛盾,，確保社會穩(wěn)定,，并推進(jìn)科
學(xué)決策、民主決策,、依法決策,。
（三十九）“三舊”改造項(xiàng)目可疊加享受其他優(yōu)惠政策。
（四十）本實(shí)施意見適用于湘橋區(qū),、楓溪區(qū)和鳳泉湖高新
區(qū)的“三舊”改造工作,。潮安區(qū)、饒平縣可根據(jù)本實(shí)施意見,，
結(jié)合本地實(shí)際出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則,。
（四十一）潮安區(qū)、饒平縣的“三舊”改造方案及完善集
體建設(shè)用地手續(xù)工作按屬地管理原則由縣區(qū)政府審批,；涉及轉(zhuǎn)
為國有的,、完善征收手續(xù)（須由縣區(qū)政府制訂改造方案）的，
按程序上報(bào)審批,。
（四十二）磷溪鎮(zhèn),、官塘鎮(zhèn)、鐵鋪鎮(zhèn)在潮安撤縣設(shè)區(qū)（即
2013 年12 月31 日）前,，已由原潮安縣人民政府批準(zhǔn)的改造方案,，用地單位已接受處罰并繳納了處罰金但尚未完善集體建設(shè)用地手續(xù)的,，作為遺留問題，由現(xiàn)潮安區(qū)負(fù)責(zé)落實(shí)解決,。
（四十三）本實(shí)施意見自頒布之日起實(shí)施,，有效期至2021
年12 月31 日?！冻敝菔腥嗣裾P(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)
節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》（潮府〔2010〕15 號）同時(shí)廢止,。
此前我市相關(guān)文件與本實(shí)施意見不一致的，以本實(shí)施意見
為準(zhǔn),。
（四十四）本意見涉及規(guī)劃部分由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局解釋,，其
他由市國土資源局負(fù)責(zé)解釋。
潮州市人民政府
2017 年11 月1 日
