國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范
前言
為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),，制定本規(guī)范。
本規(guī)范由國土資源部提出并歸口,。
本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司,、中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會。
本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋,。
1適用范圍
在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評估,，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評估,，適用本規(guī)范,；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市,、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓等涉及的地價(jià)評估,，可參照本規(guī)范執(zhí)行。
2引用的標(biāo)準(zhǔn)
下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文,，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文,。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效,。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本,。
GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》
GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類》
GB/T 28406-2012《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》
TD/T 1052-2017《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》
TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》
3依據(jù)
（1）《中華人民共和國物權(quán)法》
（2）《中華人民共和國土地管理法》
（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》
（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）
（6）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）
（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）
（8）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）
（9）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）
（10）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）
4總則
4.1出讓地價(jià)評估定義
本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估，是指土地估價(jià)專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法,，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌鰞r(jià)格水平,，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
4.2出讓地價(jià)評估目的
開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估,，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià),，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。
4.3評估原則
除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外,，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估還需考慮以下原則：
價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對地價(jià)產(chǎn)生影響的主要因素,。
審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況,、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn),。
公開市場原則：評估結(jié)果在公平,、公正、公開的土地市場上可實(shí)現(xiàn),。
4.4評估方法
（1）收益還原法
（2）市場比較法
（3）剩余法
（4）成本逼近法
（5）公示地價(jià)系數(shù)修正法
出讓地價(jià)評估,，應(yīng)至少采用兩種評估方法,，包括（1）、（2）,、（3）之一,，以及（4）或（5）。因土地市場不發(fā)育等原因,，無法滿足上述要求的,，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明。
4.5評估程序
（1）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受國土資源主管部門（或出讓方）委托,，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng),；
（2）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料,；
（3）實(shí)地查勘,；
（4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評估；
（5）確定估價(jià)結(jié)果,，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議,；
（6）撰寫估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評估師簽署,，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦颍〉秒娮觽浒柑枺?/span>
（7）提交估價(jià)報(bào)告,；
（8）估價(jià)資料歸檔,。
5評估方法的運(yùn)用
5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外,，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
（1）確定土地收益,，應(yīng)通過調(diào)查市場實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平,，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建,、在建的土地,，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。用于測算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè),。
（2）確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí),，應(yīng)采用當(dāng)前市場的客觀費(fèi)用。
（3）確定還原率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù),，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系,。
5.2市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外,，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
（1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鼋杲灰讓?shí)例的基礎(chǔ)上,，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實(shí)例,。原則上不采用競價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例,；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例,。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場比較法,。
（2）比較實(shí)例的修正幅度不能超過30％,，即：（實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）／實(shí)例價(jià)格≤30％。
（3）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過40％,。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）／低比準(zhǔn)價(jià)格≤40％,，對超過40％的，應(yīng)另選實(shí)例予以替換,。實(shí)例不足無法替換的,，應(yīng)對各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一,。
5.3剩余法,。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
（1）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí),，按規(guī)劃建設(shè)條件評估,；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的,，在區(qū)間上限,、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評估。
（2）假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年,。
（3）對于開發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目,，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鐾惒粍?dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來售價(jià),。
（4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項(xiàng)目,，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。
（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率,。利潤率的取值應(yīng)有客觀,、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平,。
5.4成本逼近法,。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)的各類專項(xiàng)資金,，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金,、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金,、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi),、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用,，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià),。
（2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定,，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课菡魇蘸桶仓醚a(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異,。
（3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費(fèi)用水平確定,。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本,。
（4）評估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí),，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后,，評估出地價(jià),。
5.5公示地價(jià)系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外,，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià),，應(yīng)當(dāng)已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準(zhǔn)地價(jià),，需經(jīng)市,、縣國土資源主管部門書面同意。
（2）在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市,，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估,。
6特定情況評估要點(diǎn)
6.1場地未通平或通平不完全
（1）土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評估當(dāng)?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價(jià),，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正,。
（2）有地上建筑物的土地出讓評估,。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行,。
當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀,、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊,；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的,，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場內(nèi)拆平工作費(fèi)用。
作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議,。
6.2特定條件的招拍掛出讓方式
（1）限地價(jià),、競配建（或競房價(jià)、競自持面積等）,。采用“限地價(jià),、競房價(jià)（或競自持面積）”方式出讓的，在評估時(shí)應(yīng)按本規(guī)范,，評估出正常市場條件下的土地價(jià)格,。
采用“限地價(jià)、競配建”方式的,，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價(jià)格,，給出底價(jià)建議，以及根據(jù)市場情況建議采用的地價(jià)上限,，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià),，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時(shí),，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額,，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積,，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示,。
（2）限房價(jià)、競地價(jià),。采用“限房價(jià),、競地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評估時(shí),，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn),。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價(jià)回購,，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目,，在采用剩余法評估時(shí)，按限定的房價(jià)取值,。
（3）出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例,。約定一定比例的，采用剩余法時(shí),，以市場正常租金水平為依據(jù)測算相應(yīng)比例的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值,。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實(shí)例的,，優(yōu)先采用市場比較法,，實(shí)例不足的,，應(yīng)采用收益還原法。
6.3 協(xié)議出讓
（1）對應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用,，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的,。應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價(jià)格，并提出建議的出讓底價(jià),。同時(shí),，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測算并對比說明該建議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的,，按擬出讓土地所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70％測算對比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的,，按照本規(guī)范成本法的要求,，與土地取得的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和進(jìn)行對比。
評估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的,，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中有明確提示,。
（2）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓,，出讓時(shí)不改變土地及建筑物,、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格,，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,，作為評估結(jié)果，并提出底價(jià)建議,。出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的,，應(yīng)按本規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,，作為評估結(jié)果,，并提出底價(jià)建議。
當(dāng)?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的,，應(yīng)與評估結(jié)果進(jìn)行對比,，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益,。
6.4 已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款
（1）估價(jià)期日的確定,。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí),，估價(jià)期日應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn),。
（2）調(diào)整容積率補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整容積率的,，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積,，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定。
核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn),，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測的新增建筑面積為準(zhǔn),。
因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定,。
容積率調(diào)整前后均低于1的,，按容積率為1核算樓面地價(jià)。
（3）調(diào)整用途補(bǔ)繳地價(jià),。調(diào)整用途的,，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積,。新,、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期日的正常市場價(jià)格。
用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的,，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價(jià)增減額,，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定,。
工業(yè)用地調(diào)整用途的,，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格,。
（4）多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)整,。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來的地價(jià)增減額,，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款,。
用途與容積率同時(shí)調(diào)整的。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積,，加上新,、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)按新容積率,、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價(jià)確定,，舊用途樓面地價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價(jià)確定。
因其他土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的,，參照上述技術(shù)思路評估,。
核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金,、土地增值收益或土地純收益代替,。
7估價(jià)報(bào)告內(nèi)容
除需符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列要求：
7.1估價(jià)結(jié)果,。涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最低限價(jià)的,，在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)同時(shí)列出評估結(jié)果,，以及相應(yīng)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。
在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由,。
7.2報(bào)告組成要件,。除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外(機(jī)構(gòu)依法備案的有關(guān)證明為必備要件)，應(yīng)視委托方提供材料情況,，在土地估價(jià)報(bào)告后附具：
（1）涉及土地取得成本的相關(guān)文件,、標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的征地拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議等資料,；
（2）已形成土地出讓方案的,，應(yīng)附方案；
（3）報(bào)告中采用的相關(guān)實(shí)例的詳細(xì)資料（包括照片）,；
（4）設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。
