關(guān)于潮州市城區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理意見（試行）
為進(jìn)一步規(guī)范我市城區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,，解決不動產(chǎn)登記的歷史遺留問題,，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,，按照依法依規(guī),、尊重歷史,、便民利民的原則,，結(jié)合我市實際情況,，現(xiàn)就市城區(qū)不動產(chǎn)登記工作中遇到的問題提出以下處理意見,。
一,、關(guān)于購買商品房,、集資房等分層、分套房產(chǎn),，其房產(chǎn)宗地涉及國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金的問題,。
（一）劃撥土地上的城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)人通過買賣,、贈與或者其他合法方式，將其劃撥土地上的商品房,、集資房等分層,、分套房產(chǎn)（經(jīng)濟(jì)適用房除外）轉(zhuǎn)移給他人的，在申請轉(zhuǎn)移登記時均應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金,。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金按房地產(chǎn)交易價格的1％計收,，交易價格按稅務(wù)部門確認(rèn)應(yīng)繳納契稅的房地產(chǎn)價值計算，由市國土資源局負(fù)責(zé)計收,。為便于確認(rèn)交易價格,，在申請此類不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，需先繳納契稅后再申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),。
上述劃撥土地補(bǔ)繳土地出讓金后,，土地性質(zhì)即由劃撥改為出讓，不再履行報批程序,，不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同,；土地出讓年限統(tǒng)一為70年，按房屋竣工時間起計（在《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》實施前建成的房屋按1990年5月19日起計）,。
（二）對原已在市房管局辦理上市交易繳納土地出讓金,、土地價款的，包括已上市房改房和屬1999年,、2008年城中村清理已辦理了權(quán)屬證書的房產(chǎn),，原則上按原批準(zhǔn)的土地使用范圍落地落宗直接給予辦理不動產(chǎn)登記；查找不到土地權(quán)屬來源的,，按建筑物基底范圍內(nèi)面積落地落宗直接給予辦理不動產(chǎn)登記,。
（三）對涉及劃撥土地的房屋，房屋所有權(quán)人申請不動產(chǎn)變更,、繼承,、抵押登記等情況的，可仍保留原劃撥土地的性質(zhì),，按原批準(zhǔn)的土地使用范圍落地落宗直接給予辦理不動產(chǎn)登記,；屬劃撥土地但查找不到土地權(quán)屬來源的，按建筑物基底范圍內(nèi)面積落地落宗直接給予辦理,。辦理過程中應(yīng)將相關(guān)情況書面如實告知相關(guān)當(dāng)事人,，并在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載；該不動產(chǎn)在發(fā)生轉(zhuǎn)移登記時再按照本處理意見第一點之（一）的規(guī)定由原房屋所有權(quán)人補(bǔ)繳土地出讓金,。
（四）除上述情況之外,，其他劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金仍按照現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
二、關(guān)于同一住宅小區(qū)涉及多宗土地且土地使用權(quán)年限不一致的問題,。
（一）房屋已登記到業(yè)主名下的,，若房屋已辦理土地分割登記，按照土地分割登記時確定的土地使用權(quán)年限辦理,；若房屋未辦理土地分割登記,，同一住宅小區(qū)涉及多宗土地，但土地使用權(quán)年限不一致的,，在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地,，按照讓利于民的原則，以剩余年限長的作為登記時限,。
（二）為避免以后出現(xiàn)土地使用權(quán)年限不一致的問題,，自本處理意見實施之日起，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在受理房屋報建手續(xù)時,，若發(fā)現(xiàn)同一小區(qū)所占用的土地使用權(quán)年限不一致的暫緩報建,，報建單位需到市國土資源局補(bǔ)辦“統(tǒng)一土地使用權(quán)年限”手續(xù)后，再給予辦理報建手續(xù),。
在本處理意見實施之前已經(jīng)批準(zhǔn)報建但尚未辦理首次登記的,，需補(bǔ)辦“統(tǒng)一土地使用權(quán)年限”手續(xù)后,，再給予辦理首次登記手續(xù),。市國土資源局在辦理首次登記手續(xù)后，應(yīng)將相關(guān)情況及時送交市城鄉(xiāng)規(guī)劃局備案存檔,。
三,、關(guān)于已完成開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)原土地批準(zhǔn)用途與實際使用用途不一致的問題。
（一）住宅小區(qū)尚未登記辦理確權(quán)手續(xù)的,。在開發(fā)商辦理不動產(chǎn)首次登記時,，應(yīng)由其依法按現(xiàn)行法定程序補(bǔ)辦用地手續(xù)和補(bǔ)繳土地出讓金，憑補(bǔ)繳土地出讓金的收據(jù)到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款后,，才給予辦理不動產(chǎn)登記,。
（二）住宅小區(qū)已確權(quán)或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的。
1,、原小區(qū)涉及多宗土地,，土地用途不一致的，在辦理不動產(chǎn)登記時,，對涉及住宅,、商服類等非工業(yè)用地的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行歸類,。
2,、土地性質(zhì)為劃撥土地的，房屋所有權(quán)人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)按本意見第一點之（一）的規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,，視同已辦妥土地性質(zhì)和用途變更手續(xù),，直接給予辦理不動產(chǎn)登記。房屋所有權(quán)人辦理不動產(chǎn)變更,、繼承,、抵押等情況的，可保留原劃撥土地的性質(zhì),，土地用途按照原批準(zhǔn)用途確定,，直接給予辦理不動產(chǎn)登記。
3,、對涉及出讓工業(yè)用地建設(shè)為住宅用地的,，現(xiàn)購房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“便民利民,、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理,。登記時，應(yīng)將上述情況書面如實告知相關(guān)當(dāng)事人,，并在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載,。同時，告知相關(guān)部門對開發(fā)商依法依規(guī)進(jìn)行處理,，限期補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),。
四、關(guān)于已建成住宅小區(qū)占用土地面積,、界線與原土地發(fā)證面積,、界線不一致的問題。
（一）住宅小區(qū)實際用地面積超過批準(zhǔn)面積,，尚未登記辦理確權(quán)手續(xù)的,，由規(guī)劃、國土等部門對原開發(fā)商按照有關(guān)規(guī)定予以處罰,；按規(guī)定可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的,，由原開發(fā)商補(bǔ)辦用地手續(xù)和規(guī)劃調(diào)整手續(xù)后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照調(diào)整后的實際宗地界線給予辦理不動產(chǎn)登記,。
（二）住宅小區(qū)實際用地面積超過批準(zhǔn)面積,，但已辦理確權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，現(xiàn)購房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的,，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“便民利民,、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理。登記時,，應(yīng)將上述情況書面如實告知相關(guān)當(dāng)事人,，在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載,。同時，告知相關(guān)部門對開發(fā)商依法依規(guī)進(jìn)行處理,，限期補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),。
五、關(guān)于已完成開發(fā)建設(shè)的國有土地上的住宅小區(qū)（不含在國有土地上建造的單位和個人自建房）無合法土地權(quán)屬來源的問題,。
（一）整個小區(qū)的全部房屋尚未登記發(fā)證的,，需由原開發(fā)商依法完善相關(guān)用地手續(xù)后，才可給予辦理不動產(chǎn)登記,。
（二）已經(jīng)全部或部分由市房管局核發(fā)了房屋權(quán)屬證書的,，由原開發(fā)商完善用地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金后才給予辦理不動產(chǎn)登記,。
開發(fā)商已經(jīng)注銷,、吊銷，確實無法完善用地手續(xù)的：
1,、房屋業(yè)主申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的,，可由業(yè)主在自愿的情況下，按照本處理意見第一點之（一）的規(guī)定補(bǔ)交其名下不動產(chǎn)所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鸷?，給予辦理相關(guān)的不動產(chǎn)登記,。土地用途按照規(guī)劃部門確定的用途或者房屋現(xiàn)狀實際用途確定，土地性質(zhì)按照“出讓土地”確定,。業(yè)主自愿補(bǔ)繳土地出讓金的,，可依法向開發(fā)商追償。
2,、房屋業(yè)主辦理不動產(chǎn)變更,、繼承,、抵押等登記,，如原已經(jīng)辦理了房屋權(quán)屬證書的，可以暫不補(bǔ)繳土地出讓金,，直接給予辦理不動產(chǎn)登記,；土地用途按照規(guī)劃部門確定的用途或者房屋現(xiàn)狀實際用途確定，土地性質(zhì)按照“劃撥土地”確定,。登記時,，應(yīng)將上述情況書面如實告知相關(guān)當(dāng)事人，并在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載,。
（三）因歷史原因市城區(qū)個別住宅小區(qū)的部分建筑物在水利干渠之上的,，按照原規(guī)劃部門的批建意見，直接給予辦理相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),。
六,、對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前存在的住宅小區(qū)土地使用權(quán)主體與立項規(guī)劃報建主體不一致的問題。
（一）住宅小區(qū)項目在2015年3月1日之前已取得發(fā)改部門立項、建設(shè)部門核發(fā)的《預(yù)售許可證》,、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)建設(shè)證照參照原市房管部門的做法,，憑上述有關(guān)證照和合作協(xié)議辦理不動產(chǎn)登記，原則上按經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)主體作為不動產(chǎn)權(quán)利人直接給予確權(quán)辦理不動產(chǎn)首次登記手續(xù),，合作協(xié)議對不動產(chǎn)權(quán)利人另有約定的,，按其約定辦理。
在2015年3月1日之后,，存在土地使用權(quán)主體與立項規(guī)劃報建主體不一致的,，按照現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（二）土地性質(zhì)為國有土地的商品房,，其房屋所有權(quán)已多次轉(zhuǎn)移并取得房屋權(quán)屬證書,，但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證的，當(dāng)事人提交房屋權(quán)屬證書和原權(quán)利人國有土地使用證申請不動產(chǎn)登記的,，無須補(bǔ)辦土地轉(zhuǎn)移手續(xù),，由不動產(chǎn)登記部門在核實房地權(quán)屬來源等有關(guān)資料，依法公告并注銷原國有土地使用證,，重新核發(fā)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)權(quán)證后,，再給予辦理相關(guān)的不動產(chǎn)登記。
七,、按照依法依規(guī),、尊重歷史的原則，根據(jù)不同時期的政策要求,，對不同類型的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)辦理不動產(chǎn)確權(quán)登記的,，分別按照以下要求辦理。
（一）對列入城市和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán),、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán),，申請土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的不動產(chǎn)登記的：
1、在1982年2月以前建成的房屋,，申請不動產(chǎn)權(quán)登記的,，由申請人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請，憑村級（村委會或居委會）或村級以上基層組織出具的,、經(jīng)公示無權(quán)屬糾紛或爭議的土地和房屋權(quán)屬來源證明材料,，按土地和房屋現(xiàn)狀進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記。
2,、在1982年2月至2007年12月31日期間建成的房屋,，申請不動產(chǎn)權(quán)登記的，憑各級規(guī)劃建設(shè)部門頒發(fā)的批準(zhǔn)建設(shè)證件辦理不動產(chǎn)權(quán)登記,。
（1）沒有違法超建行為的,，按原批準(zhǔn)用地面積和房屋建筑實測面積辦理登記,。
（2）占地面積或?qū)嶋H建筑面積超出原批準(zhǔn)面積3%以下，不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的,，不予處罰違建行為,，按實際用地面積和實測的房屋建筑面積辦理登記。其中,，對自建房的,，在“附記”欄中記載原批準(zhǔn)的用地面積和建筑面積并備注“違建部分不予處罰，在拆遷或政府征用時不予賠償”,。
（3）占地面積或?qū)嶋H建筑面積超出原批準(zhǔn)面積3%以上的,，不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的，需先進(jìn)行違建行為的處罰,，憑處罰決定書和罰款憑證按實際用地面積與實際建筑面積辦理不動產(chǎn)權(quán)登記,。
3、在2008年1月1日之后建成的房屋,，申請不動產(chǎn)權(quán)登記的：
（1）在批準(zhǔn)用地面積范圍內(nèi)按照規(guī)劃實施建設(shè)并經(jīng)規(guī)劃核實（驗收）后,，憑用地批準(zhǔn)文件、2014年1月6日前換發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或2014年2月1日后核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》等有關(guān)材料辦理不動產(chǎn)權(quán)登記,。
（2）在2014年1月6日之前已辦理工程規(guī)劃許可證（副本）的項目,，仍然采用原房屋登記部門的做法，以《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)則計算總建筑面積及計容面積,，與規(guī)劃許可的建筑面積及計容面積作比較,，超過面積在3％允許誤差值范圍以內(nèi)，不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的,，不予處罰違建行為,，直接給予確權(quán)（其中，對自建房的,，在“附記”欄中記載原批準(zhǔn)的用地面積和建筑面積并備注“違建部分不予處罰,，在拆遷或政府征用時不予賠償”）；超過面積在3％允許誤差值范圍以上的,，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局按規(guī)定處理后給予確權(quán),。
（3）在2014年1月6日之后取得工程規(guī)劃許可證的項目,，因計算規(guī)則不同增加的建筑面積可直接給予確權(quán),，因其他原因增加的建筑面積須由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局按規(guī)定處理后再給予確權(quán)。如系違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的違建行為的,，應(yīng)按照《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰后,，再憑相關(guān)資料給予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（4）總建筑面積,、計容面積不超過規(guī)劃許可面積但是小區(qū)部分建筑物形狀發(fā)生變化,，以經(jīng)規(guī)劃部門驗收的形狀按實際建設(shè)情況予以確認(rèn),。
（5）嚴(yán)重影響規(guī)劃，未通過規(guī)劃核實的,，不予辦理不動產(chǎn)權(quán)登記,。
（二）城市規(guī)劃區(qū)和城鎮(zhèn)控制區(qū)外，在宅基地或其他建設(shè)用地上建造的建筑物申請不動產(chǎn)登記：
由于歷史上鄉(xiāng)村規(guī)劃,、建設(shè)監(jiān)管的缺失,，導(dǎo)致在宅基地及其他建設(shè)用地上建造的建筑物只有土地使用權(quán)的審批，沒有規(guī)劃準(zhǔn)建,，也沒有建設(shè)驗收等手續(xù),，為尊重歷史、規(guī)范現(xiàn)有,，對此類不動產(chǎn)登記,，按以下方式處理：
1,、1986年3月21日以前建成的房屋,，按“所建即所得”的原則，由申請人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請,，憑村級（村委會或居委會）或村級以上基層組織出具的,、經(jīng)公示無權(quán)屬糾紛或爭議的土地和房屋權(quán)屬來源證明材料,，按土地和房屋現(xiàn)狀進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記。
2,、1986年3月21日至2007年12月31日期間建成的房屋,，沒有取得規(guī)劃許可證或準(zhǔn)建證件的，按“所建即所得”的原則,，憑鎮(zhèn)級規(guī)劃部門出具證明,，證明其房屋建設(shè)沒有實施規(guī)劃，不需建設(shè)驗收的情況,，憑用地的證件或批文,，按房屋及土地的現(xiàn)狀予以辦理不動產(chǎn)登記；在此期間已經(jīng)取得規(guī)劃許可證或準(zhǔn)建證件的,，憑規(guī)劃許可證或準(zhǔn)建證件及用地的證件或批文,，按房屋及土地的現(xiàn)狀進(jìn)行不動產(chǎn)登記。
3,、在2008年1月1日以后建成的房屋,，不管其用地性質(zhì)，申請不動產(chǎn)權(quán)登記的,，按以下方法辦理：
（1）在批準(zhǔn)用地面積范圍內(nèi)按照規(guī)劃實施建設(shè)并經(jīng)規(guī)劃核實（驗收）后,，憑用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實憑證,、工程圖紙等有關(guān)材料依批準(zhǔn)面積辦理不動產(chǎn)登記,。
（2）對于違法超建的,，須完善相關(guān)手續(xù)后，憑用地批準(zhǔn)文件,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實憑證（建設(shè)工程規(guī)劃條件核實合格通知書）,、工程圖紙等有關(guān)材料辦理不動產(chǎn)登記。
4,、以上辦理的類型僅限于申請人名下自建房屋的登記申請,，涉及建成后房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的按其他相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。涉及宅基地的,，申請人必須是符合規(guī)定的宅基地權(quán)利人。嚴(yán)重影響規(guī)劃,，未通過規(guī)劃核實的,，不予辦理不動產(chǎn)登記。
八,、對以各種形式公開掛牌,，以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為,，包括出讓,、出租、轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租,、抵押等不同形式進(jìn)入市場的集體非農(nóng)建設(shè)用地上建造的建筑物，且該建筑物已經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)單位批準(zhǔn)同意的,，按照不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定直接給予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),。
九、關(guān)于原各部門核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書的行政糾錯處理問題,。
（一）根據(jù)《不動產(chǎn)登記條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定,，按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“不變不換”的原則，對原各部門核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書,，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能單方面認(rèn)定是否錯誤或需要糾錯,。
（二）由市國土資源局牽頭會同市住建局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局,、市房管局,、市林業(yè)局、市海洋漁業(yè)局等相關(guān)部門建立協(xié)調(diào)制度,，確定具體協(xié)調(diào)人員,，對需糾錯等問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。
按照“依法依規(guī),、便民利民”原則,，對原房管部門核發(fā)的房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證,，在辦理交易,、抵押過程中，房管部門發(fā)現(xiàn)權(quán)屬證書與登記簿記錄不一致,，經(jīng)核實屬原填發(fā)的權(quán)屬證書存在筆誤的,，由房屋部門根據(jù)登記簿的記載事項直接在權(quán)屬證書中更正，并函告不動產(chǎn)登記部門,。
對其他因原各發(fā)證單位出現(xiàn)錯誤導(dǎo)致無法進(jìn)行登記的,，由不動產(chǎn)登記部門將需糾錯的內(nèi)容函告原發(fā)證部門。屬原發(fā)證部門登記錯誤的,，由原發(fā)證部門在5個工作日內(nèi)出具相關(guān)意見,。根據(jù)原發(fā)證部門出具的意見，由不動產(chǎn)登記部門按更正意見直接給予辦理相關(guān)的不動產(chǎn)登記,。
十,、優(yōu)化服務(wù)管理，提高不動產(chǎn)登記辦理效率,。
市國土資源局,、市房管局等部門要積極加快不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和其他部門相關(guān)系統(tǒng)的對接建設(shè)，建立網(wǎng)絡(luò)共享機(jī)制,，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享利用,，提高辦事效率。同時,，在辦公條件允許的情況下,，房管、稅務(wù)等部門可進(jìn)駐市國土資源局不動產(chǎn)登記辦事大廳,，共同設(shè)立聯(lián)合辦事窗口,，提供不動產(chǎn)登記一站式服務(wù)，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記便民利民水平,。
十一,、對不動產(chǎn)登記中發(fā)現(xiàn)的違反土地管理、規(guī)劃管理和建設(shè)管理等違法行為,，市國土資源,、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和建設(shè),、房地產(chǎn)管理等行政主管部門應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定依法依規(guī)予以處理,。
十二、潮安區(qū),、饒平縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可參照本處理意見執(zhí)行,。
十三,、國家、省有相關(guān)法律法規(guī)或文件規(guī)定的,，從其規(guī)定,。我市原有文件規(guī)定與本意見相抵觸的，以本處理意見為準(zhǔn),。
十四,、本處理意見自發(fā)布之日起施行，有效期至2019年12月31日,。
潮法規(guī)審[2017]17號
根據(jù)《潮州市人民政府關(guān)于公布行政規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》（潮府〔2020〕1號）明確,，該文件列入保留的行政規(guī)范性文件，有效期至2024年12月31日,。
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