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“數(shù)”十載潮州房地產(chǎn)春華秋實(shí)——2011-2020年潮州房地產(chǎn)發(fā)展變化情況分析
（房地產(chǎn)發(fā)展變化情況分析）
“數(shù)”十載潮州房地產(chǎn)春華秋實(shí)
——2011-2020年潮州房地產(chǎn)發(fā)展變化情況分析
內(nèi)容摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展備受關(guān)注,。本文分析了2011年至2020年以來(lái)，潮州市房地產(chǎn)的發(fā)展變化情況,，并就目前潮州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題提出了相關(guān)建議,。
關(guān)鍵詞：潮州 房地產(chǎn) 十年 變化
潮州市近十年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在市場(chǎng)需求的驅(qū)動(dòng)下,，無(wú)論“質(zhì)”,，還是“量”均取得了較好的發(fā)展,。2020年，潮州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成107.32億元,，增長(zhǎng)17.3%,，增速居全省第五位,，比2010年增長(zhǎng)4.9倍,。十年來(lái)，隨著恒大,、萬(wàn)達(dá)和碧桂園等大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐潮州,，打破了潮州原有的房地產(chǎn)格局與開(kāi)發(fā)模式，為潮州的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的生機(jī)與活力,。為此,，分析研究與正確看待潮州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近十年的發(fā)展變化，對(duì)深刻理解中央房地產(chǎn)調(diào)控精神,，促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在潮州房地產(chǎn)市場(chǎng)的落實(shí)有著深遠(yuǎn)的意義,。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中最重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和主導(dǎo)環(huán)節(jié),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分,。近十年來(lái)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總和占全市固定資產(chǎn)投資的16.4%,。一般來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有正面的拉動(dòng)和促進(jìn)作用,，而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)度時(shí),，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則產(chǎn)生了一定的負(fù)面作用。2020年,，潮州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的25.23%,，遠(yuǎn)比廣東省的41.2%低了16.0個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn),，潮州目前的房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段,，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)的正面拉動(dòng)作用大于負(fù)面作用，產(chǎn)生效應(yīng)的傳導(dǎo)速度也快于負(fù)面作用,。
（一）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。2011年以來(lái)，我市的GDP的年均增長(zhǎng)速度為7.5%,，而我市的房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)9.3%,，比GDP年均增長(zhǎng)高1.8個(gè)百分點(diǎn)。這就意味著,，十年來(lái),，在我市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之中，我市的房地產(chǎn)業(yè)不僅跟上了全市各行業(yè)的發(fā)展步伐,，更是拉動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),。2020年，潮州房地產(chǎn)業(yè)完成增加值70.69億元,，占全市GDP的6.4%,，而十年前房地產(chǎn)業(yè)僅占全市GDP的3.7%。潮州市房地產(chǎn)業(yè)在這十年的發(fā)展中,，在全市地區(qū)生產(chǎn)總值的占比中,，已經(jīng)提高了2.7個(gè)百分點(diǎn)。
表一2011年-2020年GDP和房地產(chǎn)的主要指標(biāo)
此外,，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),，上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多等特點(diǎn)，除了直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，還具有通過(guò)拉動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用,。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)20個(gè)大類(lèi)中的18個(gè)均有不同程度的關(guān)聯(lián),，其中,，對(duì)我市的建筑業(yè)、陶瓷制造業(yè)和不銹鋼制造業(yè)有著直接或者間接的拉動(dòng)作用,。
（二）改善居民居住條件,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要產(chǎn)品是住房開(kāi)發(fā)，規(guī)模是否適度直接影響到我市千家萬(wàn)戶(hù)的居住水平和居住條件。十年來(lái),，全市共完成5710.95萬(wàn)平方米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工面積,，其中，有4376.66萬(wàn)平方米的住宅施工面積,，占總施工面積的76.6%,。其中，90-144平方米的戶(hù)型開(kāi)發(fā)較為火熱,，十年間共完成施工面積2639.74萬(wàn)平方米,，占住宅施工面積的60.3%；其次是144平方米以上的戶(hù)型,，施工面積十年合計(jì)1201.53萬(wàn)平方米,，占住宅施工面積的27.5%；90平方米以下的戶(hù)型,，十年合計(jì)施工面積535.39萬(wàn)平方米,，占住宅施工面積的12.2%。十年來(lái),，我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，一改2010年前的低樓層建設(shè)，多以高層配套電梯施工住宅開(kāi)發(fā)為主,，大大方便了購(gòu)房者的出行,，提高了購(gòu)房者的居住生活質(zhì)量。2012年,，隨著恒大城等入駐潮州,，給潮州人民帶來(lái)了精裝修商品房的理念，更是把購(gòu)買(mǎi)者拎包入住的想法轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí),。
（三）創(chuàng)造大量就業(yè)崗位,。2020年,，潮州的80個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，比十年前多了32個(gè),這些項(xiàng)目創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位。2019年年末房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá)達(dá)2569人,，是2011年的2.0倍,。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較高,，我市房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，同時(shí)也創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，特別是為與房地產(chǎn)有直接關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)等行業(yè)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì),。2019年末全市建筑業(yè)從業(yè)人員數(shù)達(dá)到15903人,，比2010年增加6370人。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的涉及范圍廣，各相關(guān)行業(yè)既需要企業(yè)管理和金融保險(xiǎn)等高等學(xué)歷的專(zhuān)業(yè)人才,，也需要普通的產(chǎn)業(yè)工人和建筑工人,。
（四）財(cái)政收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收在政府稅收中占有重要地位,，土地出讓金更是全額納入地方基金預(yù)算管理,，是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。近些年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，我市對(duì)土地的收入更是有增無(wú)減,。2011年至2020年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中土地購(gòu)置費(fèi)合計(jì)127.79億元,，占這十年來(lái)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的21.0%,。其中，2020年潮州萬(wàn)達(dá)城旅游新城區(qū)（B13,、B17）等房地產(chǎn)項(xiàng)目的拉動(dòng),，全市土地購(gòu)置費(fèi)更是高達(dá)31.84億元，占十年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)的24.9%,。
（五）驅(qū)使部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,。近年來(lái)，在房地產(chǎn)高利潤(rùn)率的驅(qū)動(dòng)下,，資本的逐利性也在我市顯現(xiàn)出來(lái),。有些規(guī)模上工業(yè)企業(yè)為了企業(yè)的發(fā)展，盤(pán)活土地資源,，獲得更多利益,，實(shí)行多元經(jīng)營(yíng)，在企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上,，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目,；也有一些工業(yè)企業(yè)將原有的廠房開(kāi)發(fā)成商品房加入我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的大軍中。
（六）房?jī)r(jià)過(guò)高影響其他類(lèi)型消費(fèi)的增長(zhǎng),。十年來(lái),，有相當(dāng)大部分的購(gòu)房者迫于改善住房條件的壓力成為“房奴”為之花光積蓄還要努力。房貸的支出擠占了房奴們用于教育,、餐飲等領(lǐng)域的可支配資金,，對(duì)發(fā)展內(nèi)需形成巨大的替代效應(yīng)。中央一直強(qiáng)調(diào)通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需,，提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力,，但內(nèi)需乏力的情況與居民購(gòu)房支出較大有直接關(guān)系。十年間,，商品房銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)16.5%,，比社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增幅高出8.3個(gè)百分點(diǎn),。
2011-2020年，潮州市商品房銷(xiāo)售均價(jià)年均增長(zhǎng)6.2%,。單2020年的商品房銷(xiāo)售均價(jià)①比2010年增長(zhǎng)81.7%,。這十年間，全市共完成商品房銷(xiāo)售面積1002.89萬(wàn)平方米,，年均增長(zhǎng)7.04%,。其中，住宅銷(xiāo)售面積957.83萬(wàn)平方米,，住宅共計(jì)銷(xiāo)售7.10萬(wàn)套商品房,，其中，期房銷(xiāo)售套數(shù)5.32萬(wàn)套,，現(xiàn)房銷(xiāo)售1.79萬(wàn)套,。
二、存在問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展不均衡,。2011-2020年間,，潮州市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資626.87億元，其中,，湘橋區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資428.0億元,，楓溪區(qū)47.63億元，潮安區(qū)64.67億元,，饒平縣86.18億元,。各縣區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占十年來(lái)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例如圖二：
由此可見(jiàn)，我市的房地產(chǎn)大多集中在市區(qū),，而潮安區(qū)與饒平縣相對(duì)較少,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聚集，將會(huì)導(dǎo)致人流的聚集,，從而增加市區(qū)交通,、教育等問(wèn)題。
（二）占固定資產(chǎn)投資比重小,。截止2020年,，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的25.2%，占比情況相比十年前的11.8%提高了13.4個(gè)百分點(diǎn),，但由表二可見(jiàn),，目前我市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重仍未及廣東省十年前（28.8%）的平均水平,。廣東省是勞務(wù)輸入大省,，外來(lái)務(wù)工人員較多，住房需求量大,。而潮州市同樣也存在一定的外來(lái)務(wù)工人員的住房需求和本地居民的住房需求的問(wèn)題,。但潮州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有一定的發(fā)展空間,。
表二2011-2020年省市縣（區(qū)）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重
與此同時(shí)，有部分縣區(qū)也存在占固定資產(chǎn)投資比重較小的問(wèn)題,。這就意味著當(dāng)?shù)鼐用穸嘁哉刈越ǚ繛橹?，自主解決住房問(wèn)題，這樣的住房缺乏合理的空間與地域的規(guī)劃,，“握手樓”等建筑未能給潮州整體的城市景觀帶來(lái)美化,。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率過(guò)高。容積率指一定地塊內(nèi),，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積之比,。十年來(lái)，為了更好的利用土地資源,，高層住宅不斷涌現(xiàn),。高層住宅的密集帶來(lái)的問(wèn)題較多，一是引來(lái)了在一定區(qū)域內(nèi)居住人群的集中,，造成該區(qū)域的交通,、教育問(wèn)題等；二是對(duì)我市高空消防提出了新的挑戰(zhàn),；三是未來(lái)電梯老化居民出入將成問(wèn)題,。截止2020年，全市的80個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,，容積率大于4.0及以上的有55個(gè)項(xiàng)目,，占總數(shù)的68.8%。相比之下,，2011年,，全市48個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中有18個(gè)容積率大于4.0及以上，占總數(shù)的37.5%,。
三,、意見(jiàn)建議
（一）規(guī)劃空間，合理布局,。在未來(lái)的潮州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)合理的規(guī)劃全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局,。加強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)赝顿Y興建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,。實(shí)現(xiàn)百姓在當(dāng)?shù)啬軌虬簿訕?lè)業(yè),。
（二）強(qiáng)化設(shè)計(jì)，營(yíng)造環(huán)境,。鼓勵(lì)在我市開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)其他先進(jìn)的房地產(chǎn)樓盤(pán)外觀設(shè)計(jì),、樓棟布局和園林設(shè)計(jì)。一來(lái)有利于提升城市景觀,；二來(lái)有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售,；三來(lái)有利于購(gòu)買(mǎi)者住房生活品質(zhì)的提高,。
（三）完善配套，方便居民,。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周邊配套,。十年來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有配套學(xué)校的項(xiàng)目較少,，對(duì)居住者實(shí)現(xiàn)就地上學(xué)帶來(lái)了一定的困難,。建議考慮將一些目前招生較少的學(xué)校依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遷移至人群聚集的地方。另外考慮依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)修繕周邊學(xué)校,，美化校園,，使其成為學(xué)區(qū)房。
（四）努力開(kāi)拓,，聯(lián)動(dòng)發(fā)展,。利用房地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域廣的特點(diǎn)，加大培育我市原有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)接,。特別是拓展陶瓷行業(yè)和不銹鋼行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合,。比如廣東筑智陶科衛(wèi)浴有限公司的年產(chǎn)140萬(wàn)件（套）陶瓷智能衛(wèi)浴產(chǎn)品生產(chǎn)項(xiàng)目之類(lèi)的項(xiàng)目，把碧桂園的房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)跟潮州當(dāng)?shù)氐男l(wèi)浴陶瓷優(yōu)勢(shì)相結(jié)合,。開(kāi)拓潮州在制造業(yè)等其他行業(yè)的市場(chǎng)新路子,。
（五）引進(jìn)強(qiáng)企，良性競(jìng)爭(zhēng),。未來(lái),，建議潮州引進(jìn)萬(wàn)科、保利等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)落戶(hù)潮州開(kāi)發(fā),，確保潮州房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng),，同時(shí)給潮州人民帶來(lái)更多的房地產(chǎn)居住理念和居住環(huán)境的選擇。
①商品房銷(xiāo)售均價(jià):本文的商品房銷(xiāo)售均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自潮州市住建局,。
供稿科室：工交投資科
撰 稿 人： 陳瑩
