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印發(fā)《潮州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的通知
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2006-10-13 08:00
發(fā)布單位：市人民政府
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潮府〔2006〕42號
印發(fā)《潮州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的通知
各縣,、區(qū)人民政府,，楓溪區(qū)管委會,，市府直屬各單位,，市開發(fā)區(qū)管委會,，市三百門港開發(fā)區(qū)管委會：
現(xiàn)將《潮州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》印發(fā)給你們,，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。
二○○六年十月十三日
潮州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國家發(fā)展改革委,、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法,。
第二條 本實(shí)施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,，向業(yè)主所收取的費(fèi)用,。
第三條 市,、縣價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第四條 提倡業(yè)主通過公開,、公平,、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭,，禁止價(jià)格欺詐,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅（不含別墅,，下同）的公共服務(wù)收費(fèi)及住宅區(qū)停車服務(wù)等專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi),，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),。
第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，由政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施,、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度,，并每2年向社會公布一次,。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同中約定,。
湘橋區(qū)、楓溪區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定并公布,；潮安縣,、饒平縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定并公布。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯眼位置,，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示,。
第九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式,。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出,，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式,。
第十條 業(yè)主大會成立前,，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（水平）、收費(fèi)方式,、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間,，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定,，并在業(yè)主入住前報(bào)經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn),。
第十一條 業(yè)主大會成立后，普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后,，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。
第十二條 買賣合同、物業(yè)管理服務(wù)合同原約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新公布的政府指導(dǎo)價(jià)不一致的或合同約定計(jì)費(fèi)起止時(shí)間未到期的,，若雙方同意仍執(zhí)行原合同約定的,，從其約定；業(yè)主委員會（業(yè)主大會）或物業(yè)管理企業(yè)提出修改的,應(yīng)按照同期新公布的政府指導(dǎo)價(jià)在買賣合同或物業(yè)管理服務(wù)合同中重新約定,。
第十三條 開發(fā)建設(shè)單位售房時(shí),，承諾的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于公布的同一服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，其差額部分由做出承諾的開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)付給物業(yè)管理企業(yè),。
第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：
（一）管理服務(wù)人員的工資,、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等,；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)費(fèi)用,；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,；
（六）辦公費(fèi)用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,；
（八）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用,。
物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大修,、中修和更新、改造費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,，不得計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本。
第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的支出,。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,。
業(yè)主和業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)管理服務(wù)資金的支出情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù),。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式,，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收,。已辦理房產(chǎn)證的,，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,；未辦產(chǎn)權(quán)證的,，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準(zhǔn)。但雙方另有約定的除外,。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按月計(jì)收,。除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收,。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī),，嚴(yán)格履行物業(yè)管理服務(wù)合同，不得降低服務(wù)質(zhì)量,，減少服務(wù)內(nèi)容,，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年（或一年）以書面形式向業(yè)主,、使用人公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi),、經(jīng)營性設(shè)施收益、公共水電費(fèi)用分?jǐn)?、物業(yè)維修基金的收支情況,，接受業(yè)主委員會、業(yè)主,、使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督,。
第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,；逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金,。
第二十一條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納,。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會同意并辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后，利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營所得的收益,，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的配套專用停車場,，由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，可收取停車管理服務(wù)費(fèi),。停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)自行確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向價(jià)格主管部門申領(lǐng)《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》,，實(shí)行亮證收費(fèi),。
在保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立外來臨時(shí)停車位,，進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行公務(wù),、搶修檢修、救護(hù)等特種車輛及業(yè)主的搬家車,、送貨車以及臨時(shí)停車時(shí)間在4小時(shí)內(nèi)的車輛不得收取停車費(fèi),，臨時(shí)停車時(shí)間超過4小時(shí)的車輛按規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)次收費(fèi),。
停車服務(wù)收費(fèi)應(yīng)用于補(bǔ)充物業(yè)管理支出。
第二十五條 裝修保證金由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定,，并應(yīng)以書面形式明確,，不進(jìn)行裝修的不得收取。
在業(yè)主裝修完畢后,，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)查驗(yàn),，沒有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施的,，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)退還業(yè)主,。除此以外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人,、裝修單位等收取其他押金,、保證金。
裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的,，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi),；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的,，其它部門和單位不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù),，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定,。
第二十八條 政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目,、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律,、法規(guī)和規(guī)定,，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十九條 本實(shí)施辦法從2006年11月1日起施行,。
主題詞：經(jīng)濟(jì)管理 物價(jià) 收費(fèi) 辦法
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抄送：市委各部委辦,，市人大辦，市政協(xié)辦,，市紀(jì)委辦,，潮州軍分區(qū)，市法院,，市檢察院,，駐潮部隊(duì)，中央、省駐潮各單位,，各人民團(tuán)體,，各民主黨派，各新聞單位,。
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潮州市人民政府辦公室 2006年10月13日印發(fā)
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（共印310份）
