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《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導意見》政策解讀
《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院第656號令）實施以后,，原來分散在各部門的土地、房屋,、林地,、草地等不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一由不動產(chǎn)登記機構(gòu)承擔。統(tǒng)一登記實施前土地登記,、房屋登記分別由國土資源,、房屋主管部門負責，由于部門之間登記信息未實現(xiàn)有效共享,，加上相關(guān)部門在辦理登記時未嚴格審核把關(guān),，造成相當數(shù)量的歷史房屋登記存在房地權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、范圍相互矛盾或房屋登記缺乏規(guī)劃,、竣工驗收材料,、合法的土地權(quán)屬來源等情況,。這類因原土地,、房屋分散登記的弊端帶來的遺留問題，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深入推進而集中爆發(fā),，且無法延續(xù)登記,，使登記機構(gòu)陷入進退兩難的境地，影響了登記業(yè)務(wù)開展,，也影響了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,。因此，加緊出臺指導全省解決各類歷史遺留問題,、促進相關(guān)工作銜接的文件顯得猶為迫切,。為此，我廳制定了《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）,，近日已經(jīng)省人民政府同意以我廳名義印發(fā)執(zhí)行,。
《指導意見》主要包括四部分內(nèi)容。現(xiàn)對其中的主要政策解讀如下：
第一部分提出了解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的總體要求,。
即以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神,，深入貫徹習近平總書記重要講話精神,，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī),、尊重歷史,、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則,，以各級政府為主體,，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題,。
第二部分強調(diào)了妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的重要性和緊迫性,，明確了不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理原則。
一是明確各地級以上市,、縣（區(qū)）政府為解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的主體,，要求切實落實政府屬地管理責任，強化責任擔當,，積極主動作為,。二是要求各地級以上市、縣（市,、區(qū)）政府要盡快建立解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的專門工作機制,。三是對各地制定出臺處理歷史遺留問題的法規(guī)或改革性文件的期限予以明確,，即本意見實施后半年內(nèi)。
第三部分主要對不動產(chǎn)登記歷史遺留問題分類提出原則性處理意見,。
由于各地不動產(chǎn)登記歷史遺留問題情況不盡相同,，《指導意見》主要著眼于對全省具有共性的普遍性問題進行原則性的規(guī)定，具體問題的處理仍然需要各地針對本地實際情況出臺具體細化的可操作性措施,。
一是關(guān)于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)主體不一致的問題,。由于原土地房屋分開登記，很多房屋在沒有辦理土地使用權(quán)證或不符合相關(guān)規(guī)定無法辦理土地使用權(quán)證的情況下,，辦理了房屋所有權(quán)證甚至還進行了轉(zhuǎn)讓（含多次轉(zhuǎn)讓）,，因此出現(xiàn)了大量的歷史遺留問題，包括房屋土地權(quán)屬來源資料不齊,、只有房產(chǎn)證沒有土地使用證等,。對于該類問題，主要是對依法可以辦理土地使用權(quán)證的,，依法依規(guī)辦理房地合一的不動產(chǎn)權(quán)證書,；對需要補充相關(guān)手續(xù)的，按照規(guī)定盡力完善手續(xù),；對小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的,，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。
二是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中違反土地管理,、規(guī)劃管理的問題,。對于該類問題，我們劃分時間段進行處理：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后的,，要求有關(guān)部門依法作出處理后,，再行辦理不動產(chǎn)登記；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前的,，符合一定條件,，可先行辦理登記，但要在登記簿和證書中標注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進一步處理”,，并由不動產(chǎn)所在地縣級以上政府責成相關(guān)部門在登記后一年內(nèi)處理完畢,。
三是關(guān)于單方申請登記問題。由于開發(fā)建設(shè)單位已注銷等原因,，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的,，我們規(guī)定土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確,，房屋的用地,、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，相關(guān)材料齊全的,，可單方申請登記,，不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)核實并公告后予以辦理。
四是關(guān)于房改房等問題,。分兩種情況：對于出讓性質(zhì)的宗地,，考慮到有些房改房或經(jīng)適房所在宗地雖為出讓性質(zhì)，但并未按市場價格繳納相關(guān)價款,，須按規(guī)定繳納相關(guān)價款,；對于劃撥性質(zhì)的宗地,，須依法補繳土地出讓金,。
五是關(guān)于房屋用途和土地用途不一致問題。首先,，明確處理范圍是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前房屋用途和土地用途登記不一致的不動產(chǎn),。其次，明確未經(jīng)依法批準,，登記時不得改變不動產(chǎn)用途,，并要求地方政府在登記后一年內(nèi)組織完善相關(guān)手續(xù)。
六是關(guān)于土地處于抵押狀態(tài)下的不動產(chǎn)登記問題,。明確經(jīng)抵押權(quán)人同意,，可依法辦理登記，但須注明土地抵押狀況,。
七是關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前的違法抵押問題,。明確由不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府對違法抵押問題先行妥善處理完畢，再由不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理登記,。
八是關(guān)于農(nóng)村宅基地房屋不動產(chǎn)登記問題,。考慮到鄉(xiāng)村規(guī)劃的覆蓋問題,，結(jié)合近兩年我省農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點經(jīng)驗,，對所需提供的材料進行了明確。同時要求各地加快推進規(guī)劃未覆蓋地區(qū)的鄉(xiāng)村規(guī)劃編制工作,。
九是關(guān)于房屋跨宗地問題,。明確須先行對所涉宗地按照房屋與宗地對應(yīng)一致原則進行分割、合并或調(diào)整邊界處理后,，再行辦理登記手續(xù),。
第四部分主要是針對解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題提出了相關(guān)保障性措施。
一是全面完成資料移交,。不動產(chǎn)登記資料的移交和管理是全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ),。原各登記機構(gòu)應(yīng)依法將原始紙質(zhì)登記資料和電子登記數(shù)據(jù)完整移交至不動產(chǎn)登記機構(gòu)。不動產(chǎn)登記資料不移交或移交部分資料，既不符合法律法規(guī)要求,，也給不動產(chǎn)登記的準確性和時效性帶來了障礙,。不動產(chǎn)登記資料移交后，不動產(chǎn)登記機構(gòu),、不動產(chǎn)行業(yè)管理部門,、不動產(chǎn)登記信息應(yīng)用部門均可通過不動產(chǎn)登記信息平臺進行信息的互通共享應(yīng)用。二是全面完成數(shù)據(jù)整合,。要求各級人民政府確保按照國家和省的統(tǒng)一部署和要求,，全面完成不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)遷移整合和建庫工作。三是建立信息共享機制,。要求各縣級以上人民政府按需共享相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息,。四是健全監(jiān)督和糾措機制。要求各縣級以上人民政府建立健全執(zhí)法監(jiān)督和行政糾錯機制,，對不動產(chǎn)登記工作中的違法違規(guī)發(fā)證行為進行糾正和責任追究,。
