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《潮州市城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)管理辦法》解讀
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點(diǎn)擊查看文件：《潮州市城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)管理辦法》（潮府規(guī)[2018]5號）
《潮州市城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)管理辦法》解讀
管理辦法，是對某一項(xiàng)行政工作做比較具體的規(guī)定,，故稱之為辦法,?！冻敝菔谐青l(xiāng)村民住宅建設(shè)管理辦法（試行）》（以下簡稱本辦法）就是在《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》,、《建筑法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律的規(guī)定,，結(jié)合本地實(shí)際情況制定的。
本辦法（第二條）對適用范圍有了明確的規(guī)定：湘橋區(qū),、楓溪區(qū),、潮安區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)使用集體所有土地（含農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地）建設(shè)農(nóng)村村民住宅及其監(jiān)督管理等活動,，適用本辦法,。
本辦法第三條的內(nèi)容簡單來說，就是每個相關(guān)部門各司其職,。
基本涉及四大類：一,、村民住宅建設(shè)原則；二,、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),；三,、建設(shè)審批手續(xù)；四,、監(jiān)督檢查等,，并針對潮州目前的實(shí)際情況，重點(diǎn)通過在建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上分集中建設(shè)和自行建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo),。
首先我們來看村民住宅建設(shè)的原則：
（一）符合城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃和相關(guān)技術(shù)規(guī)范；
（二）節(jié)約,、集約利用土地,，適度集中布局；
（三）建筑設(shè)計應(yīng)當(dāng)安全,、實(shí)用,、美觀，體現(xiàn)村居地域特色,。
這里再看看本辦法第五條：“城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先利用空閑地,、原有宅基地和未利用地，確需占用農(nóng)用地的,，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),。”不僅重審對閑置土地的優(yōu)先利用,，也強(qiáng)調(diào)了對農(nóng)用地的保護(hù),。根據(jù)《土地管理法》第四十四條第一款和第四款，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),。
本辦法第六條：在城市（鎮(zhèn)）建成區(qū)內(nèi)進(jìn)行城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的,，應(yīng)當(dāng)按照適度集中布局的原則實(shí)行規(guī)劃管理和用地管理，并由村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè),；但使用原有宅基地（含本辦法施行前已分散布局的宅基地,，下同）進(jìn)行城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的除外。
在城市（鎮(zhèn)）建成區(qū)外進(jìn)行城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的,，或者使用原有宅基地進(jìn)行城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的,，鼓勵交由村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)，也可以由村（居）民自行建設(shè),。
該條明確鼓勵由由村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行集中建設(shè),，這樣對體現(xiàn)村居地域特色更有利。
本辦法第二個內(nèi)容：規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),，我們看本辦法第七條,，該條明確了一個要點(diǎn)，即村民住宅應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃的建,，而不是任性的建：
（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃對城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的區(qū)域,，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃執(zhí)行；
（二）尚未編制城鄉(xiāng)規(guī)劃或者已經(jīng)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃但對城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)未作規(guī)定的區(qū)域,，按照下列規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)執(zhí)行：
村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)城鄉(xiāng)村民住宅的,，其規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：1．容積率：不大于3.0；2．建筑密度：不大于35％,；3．綠地率：不小于30％,；
村（居）民自建城鄉(xiāng)村民住宅的，其規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：
?。?）建筑層數(shù)和層高：建筑層數(shù)不得超過4層,，高度不得超過15米。
?。?）建筑之間的間距：建筑主朝向間距宜不小于4米,，次朝向間距宜不小于2米。住宅應(yīng)在用地產(chǎn)權(quán)范圍進(jìn)行建設(shè),，巷道寬度大于4米的,，如有村規(guī)民約，由村委會提供書面證明后,，外挑陽臺可適當(dāng)超出用地產(chǎn)權(quán)范圍,，外挑不宜超出1米，陽臺外側(cè)距巷道中線不宜小于2米,，高度不低于4米,。
（3）住宅的基礎(chǔ)不得影響規(guī)劃道路,、巷道,、四鄰基礎(chǔ)、地下管線及其他公共設(shè)施,。
?。?）中心城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)外的臨村莊住宅區(qū)小區(qū)路及組團(tuán)路的住宅退讓道路紅線應(yīng)當(dāng)不少于2米；中心城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的臨城市道路的住宅退讓道路紅線按城市控制性詳細(xì)規(guī)劃要求控制,。
這里還提出歷史遺留問題的解決方式,，但是建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)相比之下有了較為嚴(yán)格的規(guī)定：因歷史原因，造成宅基地與城鄉(xiāng)規(guī)劃用地性質(zhì)不符,，但不占用規(guī)劃道路,、市政公共設(shè)施、文物保護(hù)單位,、公共綠地,、水域等規(guī)劃控制用地的,，村（居）民確有迫切住房需求，可申請報批手續(xù),；其建筑層數(shù)不得超過3層,，高度不得超過12米。
用地已納入“三舊”改造規(guī)劃：
改造方案已報市,、區(qū)人民政府（管委會）批準(zhǔn)同意的,，應(yīng)成片改造，不得進(jìn)行零星村民住宅建設(shè),；
用地已納入“三舊”改造規(guī)劃,，原則上應(yīng)成片進(jìn)行改造，但兩年內(nèi)沒有實(shí)施改造計劃,，村（居）民確有迫切住房需求的,，經(jīng)村（居）民委員會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,、區(qū)三舊辦書面同意,，可申請報批手續(xù)。其建筑層數(shù)不得超過3層,，高度不得超過12米,。
第三個內(nèi)容：建設(shè)審批手續(xù)。
A,、對村（居）民利用舊房屋,、舊宅基地擴(kuò)建、改建住宅自用的,，建設(shè)者憑宅基地使用權(quán)證或村（居）委會確認(rèn)的宅基地相關(guān)證件,，按程序辦理規(guī)劃建設(shè)審批手續(xù)；（第八條）
B,、在新規(guī)劃的宅基地上新建住宅或用地面積1畝以內(nèi)的村（居）民聯(lián)建住宅,，憑國土部門證明文件按程序辦理規(guī)劃建設(shè)報批手續(xù)。（第八條）
C,、用地面積1畝以上的村（居）民聯(lián)建住宅,、村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)城鄉(xiāng)村民住宅的，憑土
地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證按程序辦理規(guī)劃建設(shè)報批手續(xù),。（第八條）
D,、由城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門委托鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）辦理審批手續(xù),，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）辦理審批手續(xù)后應(yīng)向委托的行政管理部門進(jìn)行備案；不具備委托條件的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃,、國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門辦理審批手續(xù)。（十一條）
E,、村（居）民自建城鄉(xiāng)村民住宅的,，報批程序（十二條）：
（一）向所屬村（居）民委員會遞交申請材料。
（二）村（居）民委員會應(yīng)當(dāng)將申請人現(xiàn)居住情況及申請建房等情況公示十個工作日以上,，無異議或者異議不成立的，經(jīng)村（居）民委員會簽署意見后,，報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,。
（三）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）受城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門委托辦理審批手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十個工作日內(nèi)對申請材料進(jìn)行審核，符合條件的,，辦理相關(guān)審批手續(xù),；不符合條件的，書面通知村（居）民委員會,，由其書面告知申請人并說明理由,。尚未實(shí)行委托審批的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃,、國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門辦理審批手續(xù)。
F,、用地面積1畝以內(nèi)的村（居）民聯(lián)建,、村（居）民
委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)城鄉(xiāng)村民住宅的（十三條）：
（一）提出集中建設(shè)方案和分配方案并公示十個工作日以上，無異議或者異議不成立的,，經(jīng)村（居）民會議或者村（居）民代表會議討論同意,，由村（居）民委員會向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出申請。
（二）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）受城鄉(xiāng)規(guī)劃,、國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門委托辦理審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十個工作日內(nèi)進(jìn)行審核,，符合條件的,，給予辦理相關(guān)審批手續(xù)；不符合條件的,，書面告知申請人并說明理由,。尚未實(shí)行委托審批的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門辦理審批手續(xù),。
G、用地面積1畝以上村（居）民聯(lián)建,、村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)城鄉(xiāng)村民住宅的,，由村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織提出集中建設(shè)方案和分配方案，并公示十個工作日以上,；無異議或者異議不成立的,，經(jīng)村（居）民會議或者村（居）民代表大會討論同意，由村（居）民委員會向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出申請,；經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）同意后向城鄉(xiāng)規(guī)劃,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門申請辦理規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù),，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按城市規(guī)劃要求執(zhí)行,。（十四條）
H、審批手續(xù)需要的資料（十五條）：
?。ㄒ唬┏青l(xiāng)村民住宅建設(shè)申請表,。
（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證復(fù)印件,。
?。ㄈ┐澹ň樱┟裎瘑T會簽署的書面同意意見，屬村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)城鄉(xiāng)村民住宅的,，還需提供集中建設(shè)方案和分配方案,。
（四）土地使用權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證,、宅基地使用權(quán)證明材料或國土資源行政管理部門的審核意見,，屬改建、擴(kuò)建或者翻建原住宅的,，還需提供原住宅的權(quán)屬證明材料,。
（五）住宅設(shè)計圖，建筑層數(shù)在二層以上（含二層）的,，應(yīng)當(dāng)由具備資質(zhì)的建筑設(shè)計單位設(shè)計,。
第四個內(nèi)容：監(jiān)督檢查相關(guān)內(nèi)容
第十六條 城鄉(xiāng)村民住宅未依法辦理相關(guān)審批手續(xù)的，不得開工建設(shè),。
審批證件到施工建設(shè)有效期（十七條）：建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)自取得城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃許可證等審批手續(xù)之日起一年內(nèi)依法施工建設(shè),，需要延期的，應(yīng)當(dāng)在期滿三十日前申請辦理延期手續(xù),，延長期限不超過六個月,。逾期未依法施工建設(shè)的,，城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃許可證等審批證件自行失效。
本辦法第十八條：建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)按照審批要求進(jìn)行建設(shè),，不得擅自變更,；確需變更的，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理變更手續(xù),。
本辦法中對各部門職責(zé)也做了明確規(guī)定（第十條）：
A,、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門負(fù)責(zé)審查：是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；建筑面積,、建筑層數(shù),、建筑間距、建筑高度等技術(shù)指標(biāo)是否符合要求,；依法應(yīng)當(dāng)審查的其他內(nèi)容,。
B、國土資源行政管理部門負(fù)責(zé)審查：是否符合宅基地管理相關(guān)規(guī)定,；是否符合土地利用總體規(guī)劃；是否已辦理用地手續(xù),；依法應(yīng)當(dāng)審查的其他內(nèi)容,。
C、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)審查： 自行委托設(shè)計的,，設(shè)計單位是否符合資質(zhì)要求,；是否需要申領(lǐng)施工許可證；
D,、公安消防機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)集中建設(shè)的村（居）民住宅等建設(shè)工程的消防審查監(jiān)督工作,。
建設(shè)前驗(yàn)線與竣工后核實(shí)（十九條）
（1）城鄉(xiāng)村民住宅開工建設(shè)前，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門申請驗(yàn)線,。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起5個工作日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)線,。
（2）城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)竣工后，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程是否符合審批內(nèi)容,，向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門申請核實(shí),。
（3）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門可以委托鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）實(shí)施規(guī)劃驗(yàn)線和核實(shí)。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門已經(jīng)委托鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）辦理規(guī)劃審批手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)一并委托其實(shí)施規(guī)劃驗(yàn)線和核實(shí),。
第二十條 城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)工程未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門或其委托的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批的,，有關(guān)單位不得為其辦理供電、供水,、供氣,、有線電視接入等手續(xù)。
相關(guān)行政管理部門應(yīng)該做到的信息公開內(nèi)容（第二十一條）：相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將受委托的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和受委托實(shí)施的審批內(nèi)容予以公布。相關(guān)行政管理部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)將城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的申請條件,、申報審批程序,、審批工作時限等向社會公開。村（居）民委員會應(yīng)當(dāng)將村（居）民建房申請和審批情況在村（居）務(wù)公開欄上進(jìn)行公示,。
相關(guān)部門的宣傳責(zé)任（第二十二條）：相關(guān)行政管理部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)向村（居）民宣傳住宅小區(qū)規(guī)劃,、建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量安全,、減災(zāi)防災(zāi),、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和配套設(shè)施建設(shè)等相關(guān)規(guī)定。
相關(guān)部門及政府的落實(shí)責(zé)任（第二十三條）：
城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門,、城市管理行政執(zhí)法部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)情況的監(jiān)督檢查,，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)督檢查，如實(shí)提供與監(jiān)督檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件,、資料,。
村（居）民委員會發(fā)現(xiàn)本轄區(qū)內(nèi)的城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)存在違法情形的，應(yīng)當(dāng)立即制止并報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）處理,。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)落實(shí)屬地管理責(zé)任,，依法及時處置有關(guān)違法建設(shè)行為。
本辦法第二十四條：饒平縣人民政府可參照本辦法,，結(jié)合本地實(shí)際,。
本辦法第二十五條：本辦法自頒布之日起施行，有效期至 2019 年12 月 31 日,?！冻敝菔腥嗣裾k公室關(guān)于加強(qiáng)市中心城區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理有關(guān)問題的通知》 （潮府辦〔2013〕14 號）同時廢止。
