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潮州市物業(yè)管理實(shí)施辦法（試行）》政策解讀
一、出臺的背景和過程
物業(yè)管理關(guān)系廣大人民群眾的切身利益,，對維護(hù)社會穩(wěn)定,、構(gòu)建和諧社會有著重要意義,。針對我市目前物業(yè)管理工作存在的堵點(diǎn)、難點(diǎn),， 為進(jìn)一步做好我市物業(yè)管理工作,，潮州市住建局起草了《潮州市物業(yè)管理實(shí)施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），并經(jīng)市政府審議通過頒布,，將于2020年8月1日起實(shí)施,。
二、《辦法》主要內(nèi)容
《辦法》共三十九條,，主要針對《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》部分條款進(jìn)行細(xì)化,，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）明確本辦法監(jiān)管的范疇
《辦法》所稱的物業(yè)管理,，“是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,?！蓖瑫r(shí)規(guī)定“業(yè)主自行管理或者聘請其他管理人管理物業(yè)的，參照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,?！?/p>
（二）推動在物業(yè)管理中發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用
構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系,；推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用；社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員,，通過法定程序擔(dān)任業(yè)委會委員,。
（三）健全物業(yè)管理體制,，明確物業(yè)管理部門的職責(zé)
為了充分發(fā)揮市,、縣（區(qū)）人民政府（管委會）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門,、街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會,、村民委員會在物業(yè)管理活動中的職能,，《辦法》第五條細(xì)化了市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門,、街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會,、村民委員會的職責(zé),。
《辦法》同時(shí)進(jìn)一步明確市、縣級人民政府（管委會）有關(guān)行政主管部門,，必須按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全,、物業(yè)收費(fèi)、治安消防,、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理,。
《辦法》第六條明確規(guī)定建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問題,，推動物業(yè)管理由建設(shè)行政主管部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變,，物業(yè)服務(wù)由傳統(tǒng)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變；
?。ㄋ模┻M(jìn)一步明確業(yè)主大會和業(yè)委會換屆有關(guān)事項(xiàng)
《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主通過設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會管理物業(yè)的基本制度,，但有關(guān)規(guī)定較為原則，為此,，《辦法》在上位法的基礎(chǔ)上作了補(bǔ)充規(guī)定：一是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，可以決定不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的職責(zé)（第十二條）,。二是業(yè)主委員會換屆不成功的處理辦法（第十三條）；三是規(guī)定了業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用問題（第十四條）,；四是規(guī)定未成立業(yè)主大會或雖已成立業(yè)主大會但業(yè)主委員會未能履行職責(zé)的,，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件的,，物業(yè)所在地的居（村）民委員會,、在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會或代為行使業(yè)主委員會職責(zé)（第十五條）,。
?。ㄎ澹┮?guī)范新建物業(yè)交付使用前的查驗(yàn)方法
《辦法》明確了建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新建物業(yè)交付使用前對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)的方法方式（第十七,、十八條）,，有利于防止開發(fā)商把配套設(shè)施不完善的樓盤進(jìn)行交房。
?。└玫乇Ｕ狭藦V大業(yè)主的切身利益
《辦法》第二十二條明確規(guī)定,，供水、排水,、供電,、供氣、通信,、有線電視,、電梯等單位不得因部分最終用戶未履行繳費(fèi)義務(wù)而停止已繳費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)，該條規(guī)定有效保障已繳費(fèi)用戶的權(quán)益,。
?。ㄆ撸╆P(guān)于物業(yè)的使用與維護(hù)
《辦法》規(guī)定利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位,，必須經(jīng)業(yè)主大會同意,，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi),，明確規(guī)定車位場地使用費(fèi)為全體業(yè)主共有（第二十七條）,。
《辦法》進(jìn)一步明確規(guī)定住宅小區(qū)配套建設(shè)的車位、車庫的使用規(guī)則（第二十九條）,，同時(shí),，《辦法》規(guī)定了發(fā)生公共部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生緊急情況時(shí),，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取應(yīng)急防范措施（第三十二條）,。
（八）加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管措施
《辦法》第三十三條明確各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理信用信息體系,，和街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)人員的監(jiān)管,，利用市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門建立的全市性物業(yè)管理信用信息平臺公布警示警告、行政處罰等信息,，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)工作,。《辦法》第三十五條明確要求業(yè)主委員會每年組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行年度考核,，強(qiáng)化業(yè)主委員會,、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互動，有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)工作,，提高服務(wù)水平,。
（九）對老舊住宅小區(qū)的改造提出了指導(dǎo)意見
《辦法》對交付時(shí)間長,、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損,，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者建設(shè)單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)的改造提出指導(dǎo)意見（第三十六條）。
