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《關(guān)于完善市城區(qū)部分國有用地手續(xù)有關(guān)問題的處理意見》的政策解讀
潮州市人民政府印發(fā)了《關(guān)于完善市城區(qū)部分國有,、集體企業(yè)用地手續(xù)有關(guān)問題的意見》（下稱《意見》）,，自2020 年 7 月 24 日起施行?，F(xiàn)就該文件制定有關(guān)內(nèi)容作如下政策解讀：
一,、文件制定背景
2017年8月31日，市政府出臺了《關(guān)于完善市區(qū)部分國有用地手續(xù)有關(guān)問題的意見（試行）》（潮府〔2017〕32號,，下稱32號文）,，該文件有效期至2019年12月31日止，但目前我市大多數(shù)類似問題仍未得到解決,。按照市政府的要求,，為確保政策連貫性，妥善解決我市市城區(qū)（包括湘橋區(qū),、楓溪區(qū)）部分國有,、集體企業(yè)的國有土地存在的遺留問題，完善相關(guān)用地手續(xù),，切實保障企業(yè)和公民的合法權(quán)益,，促進城市更新，節(jié)約集約土地,，我局參照有關(guān)法規(guī)政策,，按照“尊重歷史、照顧現(xiàn)實,、有所突破,、解決問題”的指導(dǎo)意見，遵循“確保國有,、集體資產(chǎn)不流失”的原則,，起草制訂了《關(guān)于完善市城區(qū)部分國有用地手續(xù)有關(guān)問題的處理意見》。
二,、有關(guān)法律法規(guī)政策
1,、《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)、《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）,；
2,、《中共廣東省委 廣東省人民政府關(guān)于深化國有企業(yè)改革的決定》（粵發(fā)〔2005〕15號） 、《廣東省自然資源廳關(guān)于潮國土資〔2018〕242號文意見的函》（粵自然資登記函〔2018〕505號）,；
3,、原《潮州市城區(qū)企業(yè)改革中有關(guān)土地使用權(quán)的管理辦法》；
4,、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則,。
三、主要內(nèi)容說明
該規(guī)范性文件擬處置市城區(qū)部分國有,、集體企業(yè)用地存在的：1,、經(jīng)法院裁定需辦理國有土地轉(zhuǎn)移登記,、變更轉(zhuǎn)移的；2,、國有,、集體企業(yè)改制涉及土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,、變更轉(zhuǎn)移的,；3、經(jīng)拍賣行競拍取得的國有,、集體企業(yè)的國有土地辦理轉(zhuǎn)移登記,、變更轉(zhuǎn)移的等三種類型的歷史遺留用地手續(xù)問題。明確了各類型用地的處置原則和程序,，確定了土地的出讓時點和土地用途,，規(guī)定了地價評估及土地出讓金的收取程序，同時對其他相關(guān)問題進行了說明,。
（一）明確處置類型
《意見》明確適用處置的三種類型：分別為：1,、經(jīng)人民法院裁定需辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；2,、國有,、集體企業(yè)改制涉及土地、房產(chǎn)權(quán)屬變更登記,、轉(zhuǎn)移登記,；3、經(jīng)拍賣行競拍取得的國有企業(yè),、集體企業(yè)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,?！兑庖姟烦雠_考慮上述三種類型都已經(jīng)實際發(fā)生,，土地、房產(chǎn)權(quán)屬實際已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移,，應(yīng)視為歷史遺留問題予以完善解決,。《意見》同時明確,，除法院裁定類型外,，2017年8月31日（原潮府〔2017〕32號生效日）后新發(fā)生的企業(yè)改制和拍賣行拍賣取得類型，不適用本處理意見,。
（二）明確處置原則
鑒于原法院裁定,、企業(yè)改制及拍賣行拍賣三種類型取得國有土地，普遍存在原土地所有權(quán)人（企業(yè)法人）因破產(chǎn),、注銷及其他原因不能配合辦理的問題,?！兑庖姟访鞔_以上三種處置類型，均可由現(xiàn)權(quán)益人（買受人,、改制后企業(yè)或資產(chǎn)承接人）直接向市自然資源局申請辦理土地,、房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、變更轉(zhuǎn)移的手續(xù),?！兑庖姟吠瑫r明確，對不符合《劃撥用地目錄》或按法律法規(guī)規(guī)定不能保留劃撥方式的,，須按土地有償使用原則,，辦理劃撥用地補辦出讓手續(xù)。
（三）明確處理方式
鑒于《意見》列明的三種類型取得不動產(chǎn),，分別存在不同的實際情況,，特別是企業(yè)改制類型，因歷史原因,，可能存在土地使用權(quán)處置方案缺失,，批準(zhǔn)手續(xù)不全等問題。本次《意見》對三種類型的辦理流程作出明確,。特別是在企業(yè)改制造成的土地歷史遺留問題上,，按照“尊重歷史、照顧現(xiàn)實”,、“誰批準(zhǔn),，誰負責(zé)”的原則，進一步明確了完善相關(guān)手續(xù)的流程和辦法,，將更有利于切實解決歷史遺留問題和保護國有,、集體資產(chǎn)不流失。其中關(guān)于劃撥用地補辦出讓手續(xù)要點：
1,、根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（國土資發(fā)〔2006〕114號）規(guī)定,，涉及劃撥土地辦理協(xié)議出讓的，應(yīng)由原劃撥土地使用權(quán)人申請,，協(xié)議出讓給原土地使用權(quán)人或者向原土地使用權(quán)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》,，由其將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款,，完成協(xié)議出讓,。鑒于我市城區(qū)存在部分國有劃撥建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓事實已經(jīng)發(fā)生，但因歷史原因,，無法嚴格按照規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，為簡化辦事程序，根據(jù)“放管服”精神，打造服務(wù)型政府,，《本意見》提出涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，按現(xiàn)權(quán)益人（買受人、改制后企業(yè)或資產(chǎn)承接人,，下同）的申請在辦理轉(zhuǎn)讓涉稅手續(xù)后,，將參與企業(yè)改制等劃撥土地使用權(quán)直接出讓給現(xiàn)權(quán)益人的新模式。
2,、關(guān)于地價評估
根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）有關(guān)精神,，本《意見》明確評估基準(zhǔn)日按照受理申請辦理劃撥土地有償使用手續(xù)之日確定，年限按照相應(yīng)土地用途法定最高出讓年限設(shè)定，確保土地評估價值客觀、公正,，土地出讓價款應(yīng)收盡收。
http://cutpilot.com/attachment/0/490/490816/3685541.pdf
潮州市自然資源局
2020年7月24日
