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       為貫徹落實(shí)《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號(hào),，以下簡(jiǎn)稱“新實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”）,，規(guī)范我省制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記行為，支持制造業(yè)企業(yè)盤活土地資源提高利用率,，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，我廳研究起草了《廣東省自然資源廳關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，近日已經(jīng)省人民政府同意并印發(fā)，將于2019年5月1日起正式施行,。

      《通知》主要是細(xì)化了“新實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”第八條中關(guān)于“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢,、層等固定界限為基本單元分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目……支持和鼓勵(lì)各地建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈，嚴(yán)格遵守工業(yè)建筑和高層建筑的消防要求,，高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈可按幢,、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定?！锻ㄖ分贫ǖ暮诵氖侵С种圃鞓I(yè)企業(yè)盤活土地,，同時(shí)設(shè)定了一些限制條件防范擅自改變工業(yè)物業(yè)的土地和房屋用途進(jìn)行商品房開發(fā)。現(xiàn)將《通知》確定的相關(guān)政策解讀如下：

      一,、主要內(nèi)容

     （一）關(guān)于可進(jìn)行分割和分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的界定,。《通知》第一條明確“制造業(yè)企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房,、倉庫等物業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)（以下統(tǒng)稱為“工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)”）可以按照本通知規(guī)定進(jìn)行分割和分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記,。工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間”,。這里包含了如下幾層含義：1.可分割和分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)物業(yè)是在國有建設(shè)用地上建造的,，且該國有建設(shè)用地的用途為工業(yè)；2.可分割和分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)必須是已確權(quán)登記的,，即不得采取預(yù)售方式進(jìn)行分割銷售,；3.分割后的工業(yè)物業(yè)需具備可獨(dú)立使用狀態(tài)且可形成權(quán)屬界線封閉的空間。

     （二）關(guān)于受讓主體資格的限定,?！锻ㄖ返诙l明確“分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)應(yīng)用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，受讓方須為經(jīng)依法注冊(cè)登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)”,。即受讓方需是：1.已經(jīng)依法注冊(cè)的企業(yè),；2.轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴。受讓方是否為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè),，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)征求同級(jí)工業(yè)和信息化部門意見,，工業(yè)和信息化部門一般應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)將意見回復(fù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，征求意見時(shí)間不計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)限,。

     （三）關(guān)于高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的定義和規(guī)定,。《通知》第六條明確“容積率在1.6以上,、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈,，除可按前述條款進(jìn)行變更（分割）不動(dòng)產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記外,，還可以按幢,、層等為基本單元進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)首次登記”，即高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈是指容積率在1.6以上,，二層及以上且?guī)ЧI(yè)電梯的標(biāo)準(zhǔn)廠房,。建成的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈可按幢,、層為基本單元直接進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記，以方便高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的轉(zhuǎn)讓,，如此高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)無需經(jīng)過分割手續(xù)可直接轉(zhuǎn)讓,，以簡(jiǎn)化辦證流程，鼓勵(lì)各地建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈,。

       二,、限制性規(guī)定

為防止改變土地用途和房屋用途進(jìn)行開發(fā)轉(zhuǎn)讓，《通知》作出了以下限制性規(guī)定：

     （一）工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割,，即層是工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割的最小單位,。為確保制造業(yè)發(fā)展空間，由各地根據(jù)實(shí)際情況限定最小的分割面積,。

     （二）土地分割只涉及土地使用權(quán)份額轉(zhuǎn)移,，不得將一宗土地分割為多宗土地。因此,，工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓時(shí),，不對(duì)工業(yè)物業(yè)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行分割，只在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有,。

     （三）工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公,、生活服務(wù)等配套用房不得獨(dú)立進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押,。即單獨(dú)就工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)配套用房申請(qǐng)變更（分割）不動(dòng)產(chǎn)登記,、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記、抵押登記的,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理,。配套用房隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押的,，需按照配套用房建筑面積占廠房,、倉儲(chǔ)用房的建筑面積比例進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押,，并以幢,、層為等固定界限為基本單元。

     （四）分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉儲(chǔ)功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲(chǔ)功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%,。即不管原權(quán)利人轉(zhuǎn)讓幾次或者同時(shí)轉(zhuǎn)給多個(gè)受讓主體,，其轉(zhuǎn)讓后持有的工業(yè)或倉儲(chǔ)功能建筑面積不得低于最初未分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲(chǔ)功能建筑面積的40%。

     （五）受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓,，即以完成轉(zhuǎn)移登記之日起算,，工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)不能再次買賣，具體起止時(shí)限在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記項(xiàng)中注記清楚,。

     （六）高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的轉(zhuǎn)讓不受上述第（四）（五）點(diǎn)的限制，但仍需受（一）（二）（三）點(diǎn)的約束（見《通知》第八條）。

       三,、其他特殊情形

     （一）涉及改建,、擴(kuò)建和利用地下空間的工業(yè)物業(yè)的分割轉(zhuǎn)讓?！锻ㄖ返谖鍡l規(guī)定“在符合規(guī)劃,、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地,、倉儲(chǔ)用地上對(duì)工礦廠房,、倉儲(chǔ)用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間,，涉及按幢,、層等固定界線限為基本單元分割的，可按上述規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)及政策辦理工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更（分割）不動(dòng)產(chǎn)登記,、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記”,。因此涉及改建、擴(kuò)建和利用地下空間工業(yè)物業(yè)的分割及分割轉(zhuǎn)讓登記,，需在符合規(guī)劃,、不改變用途的前提下進(jìn)行，并按照本通知的要求和相關(guān)法律法規(guī)及政策提交有關(guān)材料,，例如根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范試行》9.2.3,，改建、擴(kuò)建引起房屋面積,、界址變更的,，除應(yīng)提交本通知要求的材料外，需提交規(guī)劃驗(yàn)收文件和房屋竣工驗(yàn)收文件,。

     （二）各地級(jí)以上市可依據(jù)本地實(shí)際制定相關(guān)細(xì)則,。由于各地情況不一，《通知》第十條明確各地級(jí)以上市可根據(jù)本通知精神,，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定實(shí)施細(xì)則,。