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潮州市人民政府關(guān)于印發(fā)《潮州市中心城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知
潮州市人民政府關(guān)于印發(fā)《潮州市中心城區(qū)
商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知
潮府規(guī)〔2024〕12號(hào)
各縣,、區(qū)人民政府，市府直屬各單位,，市各開(kāi)發(fā)區(qū),、潮州新區(qū)管委會(huì)：
現(xiàn)將《潮州市中心城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們,，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映,。
潮州市人民政府
2024年12月3日
潮州市中心城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)對(duì)我市商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理,，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況,，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本市中心城區(qū)（湘橋區(qū)）范圍內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房,，其預(yù)售款的收存,、使用和監(jiān)督管理，適用本實(shí)施細(xì)則,。
第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱(chēng)商品房預(yù)售款,，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后將其開(kāi)發(fā)的商品房出售給預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人按預(yù)售合同約定支付的全部購(gòu)房款（包括定金,、首付款,、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款,、住房公積金貸款以及其他形式的購(gòu)房款）,。
本實(shí)施細(xì)則所稱(chēng)商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)，是指預(yù)售人在監(jiān)管銀行設(shè)立的專(zhuān)門(mén)用于存取商品房預(yù)售款的賬戶(hù),。
本實(shí)施細(xì)則所稱(chēng)監(jiān)管銀行,，是指與預(yù)售人簽訂監(jiān)管協(xié)議并就預(yù)售商品房項(xiàng)目開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)的項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況,、監(jiān)管能力,、服務(wù)水平等因素確定。
本實(shí)施細(xì)則所稱(chēng)的預(yù)售商品房備案價(jià)是指預(yù)售人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí),，將每套房的價(jià)格（“一房一價(jià)”）提交住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)或價(jià)格主管部門(mén)備案時(shí)所申報(bào)的價(jià)格,。
第四條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)是商品房預(yù)售款的監(jiān)管部門(mén)（下稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)）。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督,；各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款的收存,、使用等監(jiān)管工作的具體實(shí)施。
第二章 設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)
第五條 預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前,，應(yīng)當(dāng)在商品房項(xiàng)目所在地監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù),，并與監(jiān)管銀行及項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門(mén)簽訂統(tǒng)一格式的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書(shū)》，明確預(yù)售款的收存和使用方式,、監(jiān)管額度,、違約責(zé)任等內(nèi)容，協(xié)議主要內(nèi)容同時(shí)在預(yù)售方案中予以明確,，并通過(guò)附件方式在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中予以體現(xiàn),。
一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)。監(jiān)管賬戶(hù)性質(zhì)為專(zhuān)用賬戶(hù),，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)戶(hù),、專(zhuān)款專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用,，全程全額監(jiān)管,。
第六條 監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上載明，并在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置,，以及監(jiān)管部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行公示,。
第七條 項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶(hù)原則上不得變更,。
因預(yù)售商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)_需變更商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶(hù)的,，受讓人憑項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓的批復(fù)，與新的監(jiān)管銀行及項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門(mén)簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書(shū)》,，辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)及賬戶(hù)資金劃轉(zhuǎn)手續(xù),。
商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶(hù)變更后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將原監(jiān)管賬戶(hù)的結(jié)余資金全部劃轉(zhuǎn)到新賬戶(hù),，相關(guān)監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)配合做好有關(guān)交接工作,。
第三章 商品房預(yù)售款收存和使用
第八條 商品房預(yù)售款實(shí)行專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存。預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后,，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款時(shí)間,，將預(yù)購(gòu)房款直接存入商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù),，憑銀行出具的相關(guān)憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù),。
預(yù)售人不得以任何形式或理由向預(yù)購(gòu)人收取現(xiàn)金（含裝修款項(xiàng)）,，或在監(jiān)管賬戶(hù)之外指定任何賬戶(hù)向預(yù)購(gòu)人收取預(yù)購(gòu)房款，變相逃避監(jiān)管,。
第九條 預(yù)售人應(yīng)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂之日起30日內(nèi)為預(yù)購(gòu)人辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案手續(xù),。在辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)前，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)購(gòu)人按合同約定支付的首付款,、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款進(jìn)行進(jìn)賬審核,。
商品房預(yù)售款的首期款占總房款的比例應(yīng)不低于上級(jí)對(duì)辦理商品房銀行按揭進(jìn)賬比例的規(guī)定。
第十條 預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的,，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同完成網(wǎng)簽備案手續(xù)后,，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行應(yīng)將貸款直接劃入《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中載明的商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)。
第十一條 商品房預(yù)售款實(shí)行監(jiān)管額度管理,。監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度,，由監(jiān)管部門(mén)根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定,，且不得低于第十三條規(guī)定的對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)的最低限額,。
監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，只能以受托支付的形式通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支取,，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出,。監(jiān)管額度內(nèi)的資金,，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃,，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、集團(tuán)公司及其他上級(jí)公司不得抽調(diào)。
允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化,、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn),、財(cái)務(wù)狀況,、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù),。保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)的監(jiān)管額度內(nèi)資金,。置換額度按上級(jí)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后,，超過(guò)監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用,。
第十二條 預(yù)售人首次申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款,，應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售商品房項(xiàng)目的工程建設(shè)費(fèi)用和法定稅費(fèi)，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度按取得預(yù)售許可,、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗(yàn)收備案、完成首次登記四個(gè)節(jié)點(diǎn)三個(gè)階段編制《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書(shū)》,。
《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書(shū)》由監(jiān)理單位確認(rèn)后,，作為申請(qǐng)提取商品房預(yù)售款的依據(jù)。
第十三條 預(yù)售人可在下列節(jié)點(diǎn)時(shí)段申請(qǐng)支取用款額度,。原則上每月只能支取一次,。
預(yù)售商品房項(xiàng)目取得預(yù)售許可后至結(jié)構(gòu)封頂前，預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價(jià)總金額的5%,。
預(yù)售商品房項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后至竣工驗(yàn)收備案前,，預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價(jià)總金額的3%。
預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后至辦理商品房首次登記前,，預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價(jià)總金額的1%,。
第十四條 預(yù)售人使用監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金，應(yīng)向商品房項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門(mén)提出使用商品房預(yù)售款申請(qǐng),，并遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》,；
（二）《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書(shū)》（首次申請(qǐng)時(shí)提供）；
（三）《潮州市預(yù)售項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)查勘表》（結(jié)構(gòu)封頂前需監(jiān)理單位確認(rèn),，并提供現(xiàn)場(chǎng)圖片）,；
（四）企業(yè)委托辦事人員的委托書(shū)及受托人身份證明原件及復(fù)印件；
（五）用于支付施工單位工程進(jìn)度款的,，應(yīng)當(dāng)提供施工合同（首次提供）,、施工進(jìn)度等相關(guān)證明材料以及施工單位、監(jiān)理單位確認(rèn)的監(jiān)管項(xiàng)目《施工進(jìn)度款使用證明》（含施工進(jìn)度變化期間應(yīng)付農(nóng)民工工資撥付比例,，具體比例按國(guó)家,、省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，金額劃入農(nóng)民工工資專(zhuān)用賬戶(hù)）,；
（六）用于支付購(gòu)買(mǎi)建筑材料、設(shè)備的,，提供《其它材料,、設(shè)備費(fèi)使用證明》和材料、設(shè)備的購(gòu)銷(xiāo)合同,、每一筆采購(gòu)單證等相關(guān)佐證材料,；
（七）用于繳納稅費(fèi)的，須提供相關(guān)佐證材料,。
第十五條 監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請(qǐng)之日起五日內(nèi)作出答復(fù),；受理申請(qǐng)后,，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查和施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況進(jìn)行查勘，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)間不計(jì)算在內(nèi),。
監(jiān)管部門(mén)同意使用商品房預(yù)售資金的,，出具預(yù)售款使用（核準(zhǔn)）證明書(shū)，監(jiān)管銀行按證明書(shū)意見(jiàn)將預(yù)售款以受托支付的形式轉(zhuǎn)入相應(yīng)收款單位,；不同意使用預(yù)售款的,，以書(shū)面形式說(shuō)明理由。
第十六條 有下列情形之一的,，監(jiān)管部門(mén)不予同意預(yù)售人用款申請(qǐng)：
（一）收款單位不是受托支付單位,，或收款單位營(yíng)業(yè)范圍與申請(qǐng)用款用途不符的；
（二）預(yù)售人未將預(yù)售款全部轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)的,；
（三）監(jiān)管賬戶(hù)扣除申請(qǐng)用款后賬戶(hù)余額小于應(yīng)當(dāng)留存比例的,；
（四）預(yù)售人提供虛假材料或不符合審批標(biāo)準(zhǔn)材料的；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)暫停撥付情形,。
第十七條 監(jiān)管銀行必須嚴(yán)格按照監(jiān)管部門(mén)審批的內(nèi)容,、金額撥付監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金，嚴(yán)格執(zhí)行受托支付的原則,，不得轉(zhuǎn)入預(yù)售人基本賬戶(hù),，不得支付現(xiàn)金。監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)審核同意,，不得擅自劃扣監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金,。
監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管部門(mén)的要求建立監(jiān)管賬戶(hù)收支臺(tái)賬和報(bào)表，并定期報(bào)送監(jiān)管部門(mén),。
第十八條 商品房按揭款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的,，按揭銀行應(yīng)協(xié)助監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行追繳。
人民法院等對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)的保全,、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的,，監(jiān)管銀行應(yīng)將有關(guān)情況在2個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面告知屬地監(jiān)管部門(mén)，并嚴(yán)格執(zhí)行《廣東省高級(jí)人民法院 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行廣州分行關(guān)于貫徹<最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知>實(shí)施意見(jiàn)》（粵高法〔2022〕17號(hào)）的規(guī)定,。
第十九條 監(jiān)管部門(mén)有權(quán)開(kāi)展例行檢查或組織開(kāi)展對(duì)商品房預(yù)售款的專(zhuān)項(xiàng)檢查,，有權(quán)查看預(yù)售人、監(jiān)管銀行涉及預(yù)售款管理的賬戶(hù)情況,、賬簿明細(xì)等資料,。
第四章 商品房預(yù)售款監(jiān)管解除
第二十條 預(yù)售人對(duì)《商品房預(yù)售許可證》范圍內(nèi)的商品房預(yù)售項(xiàng)目辦理房屋所有權(quán)首次登記后，可向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)解除監(jiān)管賬戶(hù)的監(jiān)管,。
第二十一條 預(yù)售人申請(qǐng)解除商品房預(yù)售款監(jiān)管，應(yīng)向監(jiān)管部門(mén)提出解除商品房預(yù)售款監(jiān)管申請(qǐng),，并遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預(yù)售款賬戶(hù)解除監(jiān)管申請(qǐng)表》,；
（二）《潮州市不動(dòng)產(chǎn)首次登記權(quán)屬證明書(shū)》,；
（三）監(jiān)管賬戶(hù)的銀行對(duì)賬單；
（四）委托書(shū),；
（五）委托人與受托人身份證復(fù)印件,；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他佐證材料。
第二十二條 對(duì)符合解除監(jiān)管條件的,，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)出具同意解除預(yù)售款監(jiān)管的審批意見(jiàn),，監(jiān)管銀行按監(jiān)管部門(mén)的核準(zhǔn)意見(jiàn)與預(yù)售人辦理結(jié)算手續(xù)。
第五章 責(zé)任追究
第二十三條 預(yù)售人有下列行為之一的,，由監(jiān)管部門(mén)將其違法違規(guī)行為予以公示,，責(zé)令其限期改正，并將有關(guān)信息通報(bào)發(fā)改,、自然資源,、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)：
（一）未按規(guī)定收存,、使用商品房預(yù)售款的,；
（二）在商品房預(yù)售款收存、使用過(guò)程中提供虛假資料的,；
（三）未按規(guī)定辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案的,；
（四）以收取其他款項(xiàng)為名逃避或變相逃避預(yù)售款監(jiān)管的；
（五）因預(yù)售人的原因造成拖欠工程款或材料款,，導(dǎo)致農(nóng)民工或供應(yīng)商信訪并經(jīng)查證屬實(shí)的,；
（六）預(yù)售人存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；
（七）預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的,。
第二十四條 監(jiān)管銀行有下列情形之一的,，監(jiān)管部門(mén)將相關(guān)情況告知銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)，由銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)及有關(guān)行政管理部門(mén)依法進(jìn)行處理,。
（一）未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)同意,，擅自撥付或劃扣商品房預(yù)售款、超前超額或不足額支付預(yù)售款的,；
（二）不配合監(jiān)管部門(mén)開(kāi)展預(yù)售款監(jiān)管工作的,；
（三）不按時(shí)報(bào)送監(jiān)管賬戶(hù)臺(tái)賬或不按規(guī)定向預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶(hù)數(shù)據(jù)信息的；
（四）不遵守預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,，不執(zhí)行本實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定的,。
監(jiān)管銀行有上款第（一）項(xiàng)行為的，由銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng),；給預(yù)購(gòu)人造成損失的,，涉事銀行依法承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二十五條 監(jiān)理單位出具虛假審核意見(jiàn),，配合預(yù)售人套取預(yù)售款的,，記入行業(yè)信用信息檔案,，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令其改正；給預(yù)購(gòu)人造成損失的,，依法承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第二十六條 監(jiān)管部門(mén)和其他有關(guān)行政管理部門(mén)及監(jiān)管銀行工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊的,，依法追究責(zé)任；涉嫌犯罪的,，由司法機(jī)關(guān)依法處理,。
第六章 附則
第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)逾期交樓或因資金問(wèn)題出現(xiàn)停工風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)研判后存在較大風(fēng)險(xiǎn),、影響社會(huì)穩(wěn)定的,，經(jīng)項(xiàng)目所在地區(qū)人民政府同意，預(yù)售款可以按照“一樓一策”方式,，實(shí)行專(zhuān)門(mén)管理,。
第二十八條 本實(shí)施細(xì)則實(shí)施前已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的商品房項(xiàng)目，按原協(xié)議執(zhí)行,。本實(shí)施細(xì)則未明確規(guī)定或上級(jí)政策發(fā)生變化的,，依照上級(jí)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。潮安區(qū),、饒平縣,、鳳泉湖高新區(qū)可參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
第二十九條 本實(shí)施細(xì)則2025年1月15日起施行,，有效期5年,。《潮州市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（潮府規(guī)〔2023〕10號(hào)）同時(shí)廢止。
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抄送：市委各部委辦,，市人大辦,，市政協(xié)辦，市紀(jì)委辦,，潮州軍分區(qū),，市法院，市檢察院,，駐潮部隊(duì),，中央、省駐潮各單位,，各人民團(tuán)體,，各民主黨派，各新聞單位。
