潮州市城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)管理辦法（試行）
第一條 為規(guī)范我市城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》,、《中華人民共和國土地管理法》,、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,、《中華人民共和國建筑法》和《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,，以及《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）等文件精神,，結(jié)合我市實際,，制定本辦法,。
第二條 在湘橋區(qū)、楓溪區(qū)及潮安區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi),，使用宅基地等集體建設(shè)用地建設(shè)城鄉(xiāng)村（居）民住宅（以下簡稱城鄉(xiāng)村民住宅）及其監(jiān)督管理等活動,，適用本辦法。
第三條 自然資源,、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等主管部門要加強指導(dǎo)和督促基層開展工作。
區(qū)政府（管委會）要加強組織領(lǐng)導(dǎo),，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)住建,、發(fā)改、城管執(zhí)法等相關(guān)部門,、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,、村（居）民委員會或集體經(jīng)濟組織依法履行職責(zé)。
第四條 城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)遵循以下原則：
（一） 符合國土空間規(guī)劃和相關(guān)技術(shù)規(guī)范,；
（二）節(jié)約,、集約利用土地，適度集中布局,；
（三） 建筑設(shè)計應(yīng)當(dāng)安全,、實用、美觀,，體現(xiàn)村居地域特色,。
第五條 在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)進行城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照適度集中布局的原則實行規(guī)劃管理和用地管理,，并由村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟組織集中建設(shè),；但使用原有已分散布局的宅基地進行城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的除外。
在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外進行城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的,，鼓勵交由村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟組織集中建設(shè),，也可以由村（居）民自行建設(shè)。
第六條 城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先利用原有宅基地、空閑地和未利用地,，涉及使用新申請宅基地的按《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）和《關(guān)于印發(fā)<潮州市農(nóng)村宅基地審批管理工作指引>的通知》（潮農(nóng)〔2020〕89號）執(zhí)行,。
城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)不得占壓生態(tài)保護紅線和占用永久基本農(nóng)田，以及堤防,、護堤地,，應(yīng)避開地質(zhì)災(zāi)害隱患點和河道行洪區(qū)等危險區(qū)域和公路建筑控制區(qū)、鐵路線路安全保護區(qū),、電力線路保護區(qū),、飲用水水源一級保護區(qū)、重要旅游景區(qū)景點,、風(fēng)景名勝區(qū),、歷史文物保護單位等重點區(qū)域。
第七條 國土空間規(guī)劃對城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)規(guī)劃技術(shù)標準有規(guī)定的區(qū)域,，按照國土空間規(guī)劃執(zhí)行,；已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃但對城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)規(guī)劃技術(shù)標準未作規(guī)定的區(qū)域，按照下列規(guī)劃技術(shù)標準執(zhí)行：
（一）村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟組織集中建設(shè)的規(guī)劃技術(shù)標準為：
1.建筑高度：不高于54米
2.容積率：不大于3.0
3.建筑密度：不大于35%
4.綠地率：不小于30%
（二）村（居）民自建城鄉(xiāng)村民住宅的規(guī)劃技術(shù)標準為：
1.建筑層數(shù)和建筑高度：建筑層數(shù)不應(yīng)超過4層（不含天面梯間）,，建筑高度（含夾層和車庫）不應(yīng)超過15米（含）,，坡屋頂建筑高度計算至檐口，平屋頂建筑高度計算至女兒墻頂點,，無女兒墻的建筑高度計算至其屋面檐口（局部突出屋面的樓梯間占屋頂平面面積不超過1/4的,，不計入建筑高度）。建筑層數(shù)確需超過4層的或建筑高度確需超過15米的,，其防火設(shè)計應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家標準《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014等的規(guī)定,，按規(guī)范留足防火間距。
2.建筑主朝向間距宜不小于4米,，次朝向間距宜不小于2米,。住宅應(yīng)在用地產(chǎn)權(quán)范圍進行建設(shè)，巷道寬度大于4米的,，如有村規(guī)民約,，由村委會提供書面證明后，外挑陽臺可適當(dāng)超出用地產(chǎn)權(quán)范圍,，外挑不宜超出1米,，陽臺外側(cè)距巷道中線不小于2米，凈空高度不低于4米,。
3.住宅的基礎(chǔ)不得超出用地產(chǎn)權(quán)范圍且不得影響規(guī)劃道路,、巷道、四鄰基礎(chǔ),、地下管線及其他公共設(shè)施,。
4.住宅工程場地應(yīng)采用雨污分流排水方式,污水應(yīng)接入道路市政排污管,。住宅工程場地標高控制高出毗鄰道路路面0.2-0.3米。
5.城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)臨城市道路的住宅退讓道路紅線按控制性詳細規(guī)劃要求控制,；城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外臨道路的住宅退讓道路紅線應(yīng)按村莊規(guī)劃要求控制并不少于2米,。
6.本辦法實施后的新建住宅建筑實行統(tǒng)一風(fēng)貌管控，與村莊整體環(huán)境相協(xié)調(diào),，屋面采用坡屋頂或以坡屋頂為主,、局部平頂相結(jié)合的形式，墻面統(tǒng)一色調(diào),，以白色,、灰色為主。
（三）因歷史原因,，造成宅基地與國土空間規(guī)劃用地性質(zhì)不符,，但不占用規(guī)劃道路、市政公共設(shè)施,、文物保護單位和一般不可移動文物,、公共綠地、水域等規(guī)劃控制用地的,，村（居）民確有迫切住房需求,，可申請報批手續(xù)，規(guī)劃技術(shù)標準參照本條第（二）項執(zhí)行,，但建筑層數(shù)不得超過3層,，高度不得超過12米。
（四）用地已納入“三舊”改造規(guī)劃,，并且改造方案已報市、區(qū)人民政府（管委會）批準同意的,，原則上應(yīng)成片改造,，不得進行零星村民住宅建設(shè)；用地已納入“三舊”改造規(guī)劃,，原則上應(yīng)成片進行改造,，但改造方案批準后兩年內(nèi)沒有實施改造計劃，村（居）民確有迫切住房需求的,，經(jīng)村（居）民委員會,、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、區(qū)“三舊”主管部門書面同意,，可申請辦理報批手續(xù),。規(guī)劃技術(shù)標準參照本條第（二）項執(zhí)行，但建筑層數(shù)不得超過3層,，高度不得超過12米,。
第八條 城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的審批管理遵循重心下移,、簡化程序、方便群眾的原則：鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)按照屬地原則,，切實承擔(dān)起宅基地建房審批和管理職責(zé),；依托鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）行政服務(wù)中心等平臺，建立一個窗口受理,、多部門內(nèi)部聯(lián)動的宅基地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度,，一站式為群眾提供便捷高效的服務(wù)。
第九條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)做好相關(guān)審查工作：
（一）農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)對申請條件,、農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請村組審核公示程序,、宅基地布局要求和面積標準等方面進行審查；
（二）自然資源主管部門負責(zé)對國土空間規(guī)劃,、規(guī)劃技術(shù)標準,、建設(shè)工程規(guī)劃許可等方面進行審查；
（三）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)對設(shè)計單位的資質(zhì),、施工許可證的申領(lǐng),、集中建設(shè)的村（居）住宅的人防、消防等方面進行審查,；
（四）涉及其他部門或需上級相關(guān)職能部門出具意見的,，按照各自職責(zé)按需聯(lián)合審查。
第十條村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟組織集中建設(shè)的,，按照以下程序申請辦理建設(shè)審批手續(xù)：
（一）方案編制與表決
集中建設(shè)的方案應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃,，并在村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)予以公示和征求村（居）民意見。方案須經(jīng)過具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或者成員代表會議表決通過,，并予以公示,，公示期不少于5個工作日。
（二）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核
經(jīng)表決通過的申報材料報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核,。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)審查材料的真實性,、是否符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃,，是否經(jīng)過民主表決及公示程序,，審核通過后報送區(qū)人民政府（管委會）審批。
（三）縣級審批
區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)組織復(fù)審,，復(fù)審?fù)ㄟ^的,，10個工作日內(nèi)辦理規(guī)劃許可手續(xù)并核發(fā)規(guī)劃許可證。
第十一條 村（居）民自建或村（居）民集中建設(shè)城鄉(xiāng)村民住宅的,，按照以下程序申請辦理建設(shè)審批手續(xù)：
（一）提出申請
以戶為單位向所屬村（居）民委員會提出宅基地建房（規(guī)劃許可）書面申請,，并提交申請材料。
（二）村級審核
村（居）民委員會接到申請后,，應(yīng)當(dāng)召開村（居）民委員會會議研究同意后,，并將申請理由,、擬用地位置和面積擬建房屋高度等情況在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示，公示期不少于5個工作日,。公示無異議或者異議不成立的,，村（居）民委員會在2個工作日內(nèi)簽署意見后，報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批,。
（三）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在收到村（居）民委員會提交的申請材料后,，組織開展城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)用地的建房聯(lián)審聯(lián)辦。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)根據(jù)聯(lián)審結(jié)果,，10個工作日內(nèi)對城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)用地的建房申請進行審批,，審批不通過的，一次性書面通知村（居）民委員會,，由其書面告知申請人并說明理由,。
第十二條 申請人在辦理城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)審批手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或各行政管理部門提供以下材料：
（一）農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表,；
（二）農(nóng)村宅基地使用承諾書,；
（三）宅基地戶主的身份證復(fù)印件（自建）；
（四） 村（居）民委員會簽署的書面同意意見,，屬村（居）民委員會或者集體經(jīng)濟組織集中建設(shè)城鄉(xiāng)村民住宅的,，還需提供集中建設(shè)方案和分配方案；
（五）土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證,、宅基地使用權(quán)證明材料,，屬改建、擴建或者翻建原住宅的,，還需提供原住宅的權(quán)屬證明材料,；
（六）城鄉(xiāng)住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合抗震、抗風(fēng)和結(jié)構(gòu)安全的要求,。建設(shè)城鄉(xiāng)住宅應(yīng)委托具有建筑,、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級以上職稱的設(shè)計人員進行設(shè)計并出具施工圖。采取優(yōu)秀傳統(tǒng)建筑工藝,，統(tǒng)籌考慮庭院綠化和配套污水設(shè)施等。
第十三條 城鄉(xiāng)村民住宅未依法辦理相關(guān)審批手續(xù)的,，不得開工建設(shè),，有關(guān)單位不得為其辦理供電、供水,、供氣,、有線電視接入等手續(xù)。
第十四條 建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)自取得規(guī)劃許可證等審批手續(xù)之日起一年內(nèi)依法開工建設(shè),，需要延期的,，應(yīng)當(dāng)在期滿三十日前向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請辦理延期手續(xù),，延長期限不超過六個月。
逾期未開工建設(shè)的且未辦理延期手續(xù)或者申請延期未獲批準的,，規(guī)劃許可證等審批證件自行失效,。
第十五條 建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)按照審批要求進行建設(shè)，不得擅自變更,；確需變更的,，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理變更手續(xù)。
第十六條 城鄉(xiāng)村民住宅開工建設(shè)前,，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請驗線,。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起7個工作日內(nèi)進行驗線，實地丈量劃定宅基地,，確定建房位置,。
城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)竣工后，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程是否符合規(guī)劃許可證件內(nèi)容,，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請核實,。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)組織相關(guān)部門進行驗收，實地檢查是否按照批準面積,、四至等要求使用宅基地,，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房，驗收合格的應(yīng)當(dāng)出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》,。通過驗收的,，建設(shè)單位或個人可向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。
第十七條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)將城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)的申請條件,、申報審批程序,、審批工作時限、審批結(jié)果,、投訴舉報等向社會公開,。
村（居）民委員會應(yīng)當(dāng)將村（居）民建房申請和審批情況在村（居）務(wù)公開欄上進行公示。
第十八條 相關(guān)主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)做好村（居）民住宅小區(qū)規(guī)劃,、建房技術(shù)標準,、質(zhì)量安全、減災(zāi)防災(zāi),、生態(tài)環(huán)境保護和配套設(shè)施建設(shè)等宣傳工作,。
第十九條 區(qū)人民政府（管委會）及其農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門依據(jù)法定職責(zé)加強指導(dǎo)和監(jiān)督檢查,。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)落實屬地管理責(zé)任，定期不定期開展城鄉(xiāng)宅基地動態(tài)巡查,，依法及時處置有關(guān)違法建設(shè)行為,。應(yīng)當(dāng)加強對本轄區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)情況的監(jiān)督檢查,，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)督檢查，如實提供與監(jiān)督檢查事項有關(guān)的文件,、資料,。
村（居）民委員會發(fā)現(xiàn)本轄區(qū)內(nèi)的城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)存在違法違規(guī)情形的，應(yīng)當(dāng)立即制止并報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）處理,。
第二十條 饒平縣城鄉(xiāng)村民住宅建設(shè)管理工作可參照本辦法執(zhí)行,。
第二十一條 本辦法自2022年1月1日起施行，有效期至2024年 12月31日,。
