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　　一、制定背景

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管,，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付,，切實(shí)維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益,，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)上級(jí)有關(guān)政策規(guī)范,，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本實(shí)施細(xì)則。

　　二,、主要內(nèi)容說明

　?。ㄒ唬┲饕獌?nèi)容概述

　　《實(shí)施細(xì)則》共六章三十一條，主要包括以下內(nèi)容：

　　1.第一章“總則”（第一條至第四條）,。規(guī)定了《實(shí)施細(xì)則》的適用范圍和對(duì)象,，潮州市湘橋區(qū)、楓溪區(qū)和鳳泉湖高新區(qū)區(qū)域內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房預(yù)售款的收存,、使用和監(jiān)督管理,，適用本細(xì)則。定義了商品房預(yù)售款,、監(jiān)管銀行,、商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶、預(yù)售商品房備案價(jià),、監(jiān)管部門,，并闡明各有關(guān)主體的職責(zé)和權(quán)利義務(wù)。

　　2.第二章“設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶”（第五條至第七條）,。規(guī)定了商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶的設(shè)立和變更,。明確監(jiān)管賬戶的性質(zhì)為專用賬戶，商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶的名稱、帳號(hào)等信息在商品房買賣合同中注明,，并在售樓場所公示,。

　　3.第三章“商品房預(yù)售款收存和使用”（第八條至第二十條）。規(guī)定了預(yù)售款收存,、使用,、監(jiān)管等有關(guān)問題，明確各方主體在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)和義務(wù),，明確預(yù)售款監(jiān)管額度,、撥付節(jié)點(diǎn)和留存額度等標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.第四章“商品房預(yù)售款監(jiān)管解除”（第二十一條至第二十三條）,。規(guī)定了預(yù)售款監(jiān)管的解除,。預(yù)售項(xiàng)目辦理商品房所有權(quán)首次登記后，預(yù)售人可預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議,，向監(jiān)管部門申請(qǐng)解除預(yù)售款監(jiān)管,。如發(fā)生預(yù)購人信訪或工程款結(jié)算等糾紛，可暫不解除商品房預(yù)售款監(jiān)管,。

　　5.第五章“責(zé)任追究”（第二十四條至第二十八條）,。規(guī)定了對(duì)預(yù)售人、監(jiān)管銀行,、監(jiān)理單位,、監(jiān)管部門和其他有關(guān)行政管理部門等違規(guī)行為的處理。

　　6.第六章“附則”（第二十九條至第三十一條）,。規(guī)定了列入問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)化解臺(tái)賬的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，經(jīng)項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府同意，預(yù)售款可以按照“一樓一策”方式,，實(shí)行專門管理,。規(guī)定了《實(shí)施細(xì)則》未明確情形的處置規(guī)定，明確《實(shí)施細(xì)則》實(shí)施前市城區(qū)有關(guān)預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定與《實(shí)施細(xì)則》不一致的,，以本《實(shí)施細(xì)則》為準(zhǔn),，潮安區(qū)和饒平縣可參照?qǐng)?zhí)行該《實(shí)施細(xì)則》。

　?。ǘ秾?shí)施細(xì)則》確立的主要制度和措施

　　1.實(shí)行監(jiān)管額度管理,。一是監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià),、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定,；監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)專款專用,，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料,、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。二是監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后,，超過監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用,。三是允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù),；保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售款監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。

　　2.規(guī)范監(jiān)管賬戶管理,。一是一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶,，并與監(jiān)管銀行及項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門共同簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確三方的權(quán)利和義務(wù),。二是商品房預(yù)售項(xiàng)目辦理商品房首次登記后,，方可向監(jiān)管部門申請(qǐng)解除監(jiān)管賬戶的監(jiān)管；對(duì)發(fā)生預(yù)購人信訪或工程款結(jié)算等糾紛,，經(jīng)監(jiān)管部門核查確認(rèn),，可暫不解除商品房預(yù)售款監(jiān)管，待信訪或糾紛處理完結(jié)后,，再按規(guī)定程序解除監(jiān)管。

　　3.招標(biāo)確定監(jiān)管銀行,。一是監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門通過公開招標(biāo)方式,，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力,、服務(wù)水平等因素確定,。二是中標(biāo)商業(yè)銀行在監(jiān)管賬戶開設(shè)前一年內(nèi)在預(yù)售商品房項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門有二次(含）以上違反商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議記錄的，在最后一次違規(guī)行為之日起一年內(nèi),預(yù)售人,、監(jiān)管單位暫停與該商業(yè)銀行簽訂新的商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,。

　　4.規(guī)范預(yù)售款的管理。一是預(yù)售款的收存按照《實(shí)施細(xì)則》第八條至第十條規(guī)定辦理,，預(yù)售人不得以任何形式或理由向預(yù)購人收取現(xiàn)金（含裝修款）,，或在監(jiān)管賬戶之外指定任何賬戶向預(yù)購人收取預(yù)購房款。二是預(yù)售人申請(qǐng)使用預(yù)售款,，按照《實(shí)施細(xì)則》第十一條至第十四條規(guī)定辦理,，預(yù)售款監(jiān)管賬戶分三個(gè)階段的對(duì)應(yīng)結(jié)余金額分別不得少于預(yù)售商品房備案價(jià)總金額的5%、3%,、1%,。三是對(duì)存在工程進(jìn)度異常、逾期交付等問題的樓盤,，預(yù)售款監(jiān)管按照“一樓一策”原則,，實(shí)行專門管理。

　　三、解讀方式和途徑

　　本解讀材料與《實(shí)施細(xì)則》同步在潮州市人民政府網(wǎng)站公開發(fā)布,。

政策原文：潮州市人民政府關(guān)于印發(fā)《潮州市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知