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潮州市人民政府關(guān)于印發(fā)《潮州市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知
潮州市人民政府關(guān)于印發(fā)《潮州市城區(qū)商品房
預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知
潮府規(guī)〔2023〕10號
各縣,、區(qū)人民政府（管委會），市府直屬各單位,，市各開發(fā)區(qū),、潮州新區(qū)管委會：
現(xiàn)將《潮州市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行過程中遇到的問題,，請徑向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。
潮州市人民政府
2023年10月19日
潮州市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)對我市商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理,，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本實(shí)施細(xì)則,。
第二條 本市城區(qū)范圍內(nèi)（湘橋區(qū),、楓溪區(qū)、鳳泉湖高新區(qū),，下同）取得預(yù)售許可的商品房,，其預(yù)售款的收存、使用和監(jiān)督管理,，適用本實(shí)施細(xì)則,。
第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱商品房預(yù)售款,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后將其開發(fā)的商品房出售給預(yù)購人，預(yù)購人按預(yù)售合同約定支付的全部購房款（包括定金,、首付款,、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款,、住房公積金貸款以及其他形式的購房款）,。
本實(shí)施細(xì)則所稱監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人簽訂監(jiān)管協(xié)議并就預(yù)售商品房項(xiàng)目開設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行,。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門通過公開招標(biāo)方式,，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力,、服務(wù)水平等因素確定,。
本實(shí)施細(xì)則所稱商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，是指預(yù)售人在監(jiān)管銀行設(shè)立的專門用于存取商品房預(yù)售款的賬戶,。
本實(shí)施細(xì)則所稱的預(yù)售商品房備案價(jià)是指導(dǎo)預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可時(shí),，將每套房的價(jià)格（一房一價(jià)）提交住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或價(jià)格主管部門備案時(shí)所申報(bào)的價(jià)格。
第四條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門是商品房預(yù)售款的監(jiān)管部門（下稱監(jiān)管部門）,。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督,；各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款的收存、使用等監(jiān)管工作的具體實(shí)施,。
第二章 設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶
第五條 預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前,，應(yīng)當(dāng)在商品房項(xiàng)目所在地監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行及項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門簽訂統(tǒng)一格式的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》,，明確預(yù)售款的收存和使用方式,、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容,，協(xié)議主要內(nèi)容同時(shí)在預(yù)售方案中予以明確,，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。
一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個(gè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶,。監(jiān)管賬戶性質(zhì)為專用賬戶,，實(shí)行專款專戶,、?？顚４妗,？顚Ｓ?，全程全額監(jiān)管。
中標(biāo)商業(yè)銀行在商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議簽訂前一年內(nèi)在預(yù)售商品房項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門有二次以上違反商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議記錄的,，在最后一次違規(guī)行為之日起一年內(nèi),，預(yù)售人,、監(jiān)管單位暫停與該商業(yè)銀行簽訂新的商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
第六條 監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明,，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置,，以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。
第七條 項(xiàng)目預(yù)售過程中,，商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶原則上不得變更,。
因預(yù)售商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，確需變更商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶的,，受讓人憑項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門同意轉(zhuǎn)讓的批復(fù),，與新的監(jiān)管銀行及項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》，辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)及賬戶資金劃轉(zhuǎn)手續(xù),。
商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶變更后,，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部劃轉(zhuǎn)到新賬戶，相關(guān)監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)配合做好有關(guān)交接工作,。
第三章 商品房預(yù)售款收存和使用
第八條 商品房預(yù)售款實(shí)行專戶專存。預(yù)售人與預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》后,，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款時(shí)間,，將預(yù)購房款直接存入商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，憑銀行出具的相關(guān)憑證,，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù),。
預(yù)售人不得以任何形式或理由向預(yù)購人收取現(xiàn)金（含裝修款項(xiàng)），或在監(jiān)管賬戶之外指定任何賬戶向預(yù)購人收取預(yù)購房款,，變相逃避監(jiān)管,。
第九條 預(yù)售人應(yīng)在《商品房買賣合同》簽訂之日起30日內(nèi)為預(yù)購人辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。預(yù)售人在辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)前,，應(yīng)當(dāng)對預(yù)購人按合同約定支付的首付款,、購房貸款以及其他形式的全部購房款進(jìn)行進(jìn)賬審核。
商品房預(yù)售款的首期款占總房款的比例應(yīng)不低于上級對辦理商品房銀行按揭進(jìn)賬比例的規(guī)定,。
第十條 預(yù)購人申請貸款購買商品房的,，在商品房買賣合同完成網(wǎng)簽備案手續(xù)后，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行應(yīng)將貸款直接劃入《商品房買賣合同》中載明的商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶,。
第十一條 商品房預(yù)售款實(shí)行監(jiān)管額度管理,。監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià),、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定,，且不得低于第十三條規(guī)定的對應(yīng)節(jié)點(diǎn)的最低限額。
監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)?？顚Ｓ?，只能以受托支付的形式通過銀行轉(zhuǎn)賬支取,，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料,、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出,。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前,，商業(yè)銀行不得擅自扣劃,，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集團(tuán)公司不得抽調(diào)（預(yù)售人的上級公司不得抽調(diào)）,。
允許商業(yè)銀行按市場化,、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn),、財(cái)務(wù)狀況,、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù),。保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售款監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金,。置換額度按上級有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后,，超過監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用,。
第十二條 預(yù)售人首次申請使用商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售商品房項(xiàng)目的工程建設(shè)費(fèi)用和法定稅費(fèi),，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度按取得預(yù)售許可,、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案,、完成首次登記四個(gè)節(jié)點(diǎn)三個(gè)階段編制《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書》,。
《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書》由監(jiān)理單位確認(rèn)后，作為申請?zhí)崛∩唐贩款A(yù)售款的依據(jù),。
第十三條 預(yù)售人可在下列節(jié)點(diǎn)時(shí)段申請支取用款額度,。原則上每月只能支取一次。
預(yù)售商品房項(xiàng)目取得預(yù)售許可后至結(jié)構(gòu)封頂前,，預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價(jià)總金額的5%,。
預(yù)售商品房項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后至竣工驗(yàn)收備案前，預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價(jià)總金額的3%,。
預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后至辦理商品房首次登記前,，預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價(jià)總金額的1%。
第十四條 預(yù)售人使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金,，應(yīng)向商品房項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門提出使用商品房預(yù)售款申請,，并遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預(yù)售款使用申請表》；
（二）《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書》（首次申請時(shí)提供）,；
（三）《潮州市預(yù)售項(xiàng)目施工現(xiàn)場查勘表》（結(jié)構(gòu)封頂前需監(jiān)理單位確認(rèn),，并提供現(xiàn)場圖片）,；
（四）企業(yè)委托辦事人員的委托書及受托人身份證明原件及復(fù)印件；
（五）用于支付施工單位工程進(jìn)度款的,，應(yīng)當(dāng)提供施工合同（首次提供）,、施工進(jìn)度等相關(guān)佐證材料以及施工單位、監(jiān)理單位確認(rèn)的監(jiān)管項(xiàng)目施工進(jìn)度款使用佐證材料（含施工進(jìn)度變化期間應(yīng)付農(nóng)民工工資撥付比例,，具體比例按國家,、省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，金額劃入農(nóng)民工工資專用賬戶）,；
（六）用于支付購買建筑材料、設(shè)備的,，提供材料,、設(shè)備費(fèi)使用佐證材料、設(shè)備的購銷合同,、每一筆采購單證等相關(guān)佐證材料,；
（七）用于繳納稅費(fèi)的，須提供相關(guān)佐證材料,。
第十五條 監(jiān)管部門受理預(yù)售人用款申請后,，應(yīng)對申請材料進(jìn)行審查和施工現(xiàn)場進(jìn)度情況進(jìn)行查勘，并于受理后五個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù),，同意使用商品房預(yù)售資金的，出具預(yù)售款使用（核準(zhǔn)）證明書,，監(jiān)管銀行按證明書意見將預(yù)售款以受托支付的形式轉(zhuǎn)入相應(yīng)收款單位,；不同意使用預(yù)售款的，以書面形式說明理由,。
第十六條 有下列情形之一的,，監(jiān)管部門不予同意預(yù)售人用款申請：
（一）收款單位不是受托支付單位，或收款單位營業(yè)范圍與申請用款用途不符的,；
（二）預(yù)售人未將預(yù)售款全部轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的,；
（三）監(jiān)管賬戶扣除申請用款后賬戶余額小于應(yīng)當(dāng)留存比例的；
（四）預(yù)售人提供虛假材料或不符合審批標(biāo)準(zhǔn)材料的,；
（五）預(yù)售人被投訴拖欠工程款,、材料購置款或施工單位工人工資的；
（六）監(jiān)管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形,。
第十七條 有下列情形之一的,，監(jiān)管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行，暫停該項(xiàng)目預(yù)售款的核撥工作,；預(yù)售款使用申請已核準(zhǔn)未撥付的,，應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付：
（一）因預(yù)售人存在違法違規(guī)行為,，導(dǎo)致項(xiàng)目停工尚未復(fù)工復(fù)產(chǎn)的，或項(xiàng)目未停工但存在拖欠工程款,、材料購置款或施工單位工人工資未結(jié)清的,；
（二）預(yù)售項(xiàng)目存在工程嚴(yán)重質(zhì)量問題，未完成處理工作的,；
（三）前期批準(zhǔn)使用的預(yù)售款存在挪用并被查實(shí)的,。
上述情形解除后，監(jiān)管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行恢復(fù)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售款的核撥工作,。
第十八條 監(jiān)管銀行必須嚴(yán)格按照監(jiān)管部門審批的內(nèi)容,、金額撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，嚴(yán)格執(zhí)行受托支付的原則,，不得轉(zhuǎn)入預(yù)售人基本賬戶,，不得支付現(xiàn)金。監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門審核同意,，不得擅自劃扣監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金,。
監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管部門的要求建立監(jiān)管賬戶收支臺賬和報(bào)表，并定期報(bào)送監(jiān)管部門,。
第十九條 商品房按揭款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的,，監(jiān)管銀行應(yīng)協(xié)助監(jiān)管部門進(jìn)行追繳。
人民法院等對監(jiān)管賬戶的保全,、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的,，監(jiān)管銀行應(yīng)將有關(guān)情況在2個(gè)工作日內(nèi)書面告知屬地監(jiān)管部門，并嚴(yán)格執(zhí)行《廣東省高級人民法院 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳中國人民銀行廣州分行關(guān)于貫徹<最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知>實(shí)施意見》（粵高法〔2022〕17號）,。
第二十條 監(jiān)管部門有權(quán)開展例行檢查或組織開展對商品房預(yù)售款的專項(xiàng)檢查,，有權(quán)查看預(yù)售人、監(jiān)管銀行涉及預(yù)售款管理的賬戶情況,、賬簿明細(xì)等資料,。
第四章 商品房預(yù)售款監(jiān)管解除
第二十一條 《商品房預(yù)售許可證》范圍內(nèi)的商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后，按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議,，預(yù)售人可向監(jiān)管部門申請解除監(jiān)管賬戶的監(jiān)管,。
對發(fā)生預(yù)購人信訪或工程款結(jié)算等糾紛，經(jīng)監(jiān)管部門核查確認(rèn),，可暫不解除商品房預(yù)售款監(jiān)管,，待信訪或糾紛處理完結(jié)后，再按規(guī)定程序解除監(jiān)管,。
第二十二條 預(yù)售人申請解除商品房預(yù)售款監(jiān)管,，應(yīng)向監(jiān)管部門提出解除商品房預(yù)售款監(jiān)管申請，并遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預(yù)售款賬戶解除監(jiān)管申請表》；
（二）《潮州市不動產(chǎn)首次登記權(quán)屬證明書》,；
（三）監(jiān)管賬戶的銀行對賬單,；
（四）委托書；
（五）委托人與受托人身份證復(fù)印件,；
（六）監(jiān)管部門根據(jù)實(shí)際情況要求補(bǔ)充的其它佐證材料,。
第二十三條 對符合解除監(jiān)管條件的，監(jiān)管部門應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)出具同意解除預(yù)售款監(jiān)管的審批意見,，監(jiān)管銀行按監(jiān)管部門的核準(zhǔn)意見與預(yù)售人辦理結(jié)算手續(xù),。
第五章 責(zé)任追究
第二十四條 預(yù)售人有下列行為之一的，由監(jiān)管部門將其違法違規(guī)行為予以公開通報(bào),，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息檔案,，并依據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》責(zé)令限期整改；整改期間暫停辦理預(yù)售款的使用申請,；對拒不整改的,，依法從嚴(yán)查處，并將有關(guān)信息通報(bào)發(fā)改,、自然資源,、市場監(jiān)管、稅務(wù)等相關(guān)部門：
（一）未按規(guī)定收存,、使用商品房預(yù)售款的,；
（二）在商品房預(yù)售款收存、使用過程中提供虛假資料的,；
（三）未按規(guī)定辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的,；
（四）以收取其他款項(xiàng)為名逃避或變相逃避預(yù)售款監(jiān)管的；
（五）因預(yù)售人的原因造成拖欠工程款或材料款,，導(dǎo)致農(nóng)民工或供應(yīng)商信訪并經(jīng)查證屬實(shí)的,；
（六）預(yù)售人存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；
（七）預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的,。
上述有關(guān)行為整改完成后,，監(jiān)管部門恢復(fù)審批監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款使用申請,。
第二十五條 監(jiān)管銀行有下列情形之一的,，監(jiān)管部門將相關(guān)情況告知銀行業(yè)監(jiān)管部門，由銀行業(yè)監(jiān)管部門及有關(guān)行政管理部門依法進(jìn)行查處,。查處期間,，預(yù)售人、監(jiān)管部門暫停與涉事銀行簽訂新的商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議：
（一）未經(jīng)監(jiān)管部門同意,，擅自撥付或劃扣商品房預(yù)售款,、超前超額或不足額支付預(yù)售款的；
（二）不配合監(jiān)管部門開展預(yù)售款監(jiān)管工作的；
（三）不按時(shí)報(bào)送監(jiān)管賬戶臺賬或不按規(guī)定向預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶數(shù)據(jù)信息的,；
（四）不遵守預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,，不執(zhí)行本實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定的。
第二十六條 監(jiān)管銀行有本實(shí)施細(xì)則第二十五條第（一）項(xiàng)行為的,，由銀行業(yè)監(jiān)管部門責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng),；給預(yù)購人造成損失的，涉事銀行依法承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第二十七條 監(jiān)理單位出具虛假審核意見,，配合預(yù)售人套取預(yù)售款的，記入行業(yè)信用信息檔案,，由監(jiān)管部門責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng),；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第二十八條 監(jiān)管部門和其他有關(guān)行政管理部門及監(jiān)管銀行工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，依法追究責(zé)任,；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理,。
第六章 附則
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)逾期交樓或因資金問題出現(xiàn)停工風(fēng)險(xiǎn),，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門研判后列入問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)化解問題臺賬的，經(jīng)項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府（管委會）同意,，預(yù)售款可以按照“一樓一策”方式,，實(shí)行專門管理。實(shí)行專門管理的具體措施由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)法律法規(guī)及上級相關(guān)規(guī)定另行制訂,。
第三十條 本實(shí)施細(xì)則實(shí)施前市城區(qū)有關(guān)預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定與本實(shí)施細(xì)則不一致的,，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)；已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的商品房項(xiàng)目,，按原協(xié)議執(zhí)行,。本實(shí)施細(xì)則未明確規(guī)定或上級政策發(fā)生變化的，依照上級相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。潮安區(qū),、饒平縣可參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
第三十一條 本實(shí)施細(xì)則自2023年11月20日起施行,，有效期5年,。
公開方式：主動公開
抄送：市委各部委辦，市人大辦,，市政協(xié)辦,，市紀(jì)委辦，潮州軍分區(qū)，市法院,，市檢察院,，駐潮部隊(duì)，中央,、省駐潮各單位,，各人民團(tuán)體，各民主黨派,，各新聞單位,。
