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潮州市人民政府關(guān)于印發(fā)《潮州市中心城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則》的通知
潮州市人民政府關(guān)于印發(fā)《潮州市中心城區(qū)
商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則》的通知
潮府規(guī)〔2024〕12號
各縣,、區(qū)人民政府,，市府直屬各單位,，市各開發(fā)區(qū),、潮州新區(qū)管委會：
現(xiàn)將《潮州市中心城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則》印發(fā)給你們,，請認真貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行過程中遇到的問題,，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映,。
潮州市人民政府
2024年12月3日
潮州市中心城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則
第一章 總則
第一條 為加強對我市商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益,，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《廣東省商品房預(yù)售管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,，結(jié)合我市實際情況,，制定本實施細則。
第二條 本市中心城區(qū)（湘橋區(qū)）范圍內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房,，其預(yù)售款的收存,、使用和監(jiān)督管理，適用本實施細則,。
第三條 本實施細則所稱商品房預(yù)售款,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后將其開發(fā)的商品房出售給預(yù)購人，預(yù)購人按預(yù)售合同約定支付的全部購房款（包括定金,、首付款,、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款,、住房公積金貸款以及其他形式的購房款）,。
本實施細則所稱商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，是指預(yù)售人在監(jiān)管銀行設(shè)立的專門用于存取商品房預(yù)售款的賬戶,。
本實施細則所稱監(jiān)管銀行,，是指與預(yù)售人簽訂監(jiān)管協(xié)議并就預(yù)售商品房項目開設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶的項目所在地商業(yè)銀行。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門通過公開招標方式,，綜合商業(yè)銀行資信狀況,、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素確定,。
本實施細則所稱的預(yù)售商品房備案價是指預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可時,，將每套房的價格（“一房一價”）提交住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或價格主管部門備案時所申報的價格。
第四條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門是商品房預(yù)售款的監(jiān)管部門（下稱監(jiān)管部門）,。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)全市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督,；各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)其轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款的收存,、使用等監(jiān)管工作的具體實施。
第二章 設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶
第五條 預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前,，應(yīng)當(dāng)在商品房項目所在地監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶,，并與監(jiān)管銀行及項目所在地監(jiān)管部門簽訂統(tǒng)一格式的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》，明確預(yù)售款的收存和使用方式,、監(jiān)管額度,、違約責(zé)任等內(nèi)容，協(xié)議主要內(nèi)容同時在預(yù)售方案中予以明確,，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn),。
一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個預(yù)售款監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶性質(zhì)為專用賬戶,，實行?？顚簟,？顚４?、專款專用,，全程全額監(jiān)管,。
第六條 監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置,，以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進行公示,。
第七條 項目預(yù)售過程中，商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶原則上不得變更,。
因預(yù)售商品房項目轉(zhuǎn)讓,，確需變更商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶的，受讓人憑項目所在地監(jiān)管部門同意轉(zhuǎn)讓的批復(fù),，與新的監(jiān)管銀行及項目所在地監(jiān)管部門簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》,，辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)及賬戶資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶變更后,，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)及時將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部劃轉(zhuǎn)到新賬戶,，相關(guān)監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)配合做好有關(guān)交接工作。
第三章 商品房預(yù)售款收存和使用
第八條 商品房預(yù)售款實行專戶專存,。預(yù)售人與預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》后,，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款時間，將預(yù)購房款直接存入商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶,，憑銀行出具的相關(guān)憑證,，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。
預(yù)售人不得以任何形式或理由向預(yù)購人收取現(xiàn)金（含裝修款項）,，或在監(jiān)管賬戶之外指定任何賬戶向預(yù)購人收取預(yù)購房款,，變相逃避監(jiān)管。
第九條 預(yù)售人應(yīng)在《商品房買賣合同》簽訂之日起30日內(nèi)為預(yù)購人辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù),。在辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)前,，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對預(yù)購人按合同約定支付的首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款進行進賬審核,。
商品房預(yù)售款的首期款占總房款的比例應(yīng)不低于上級對辦理商品房銀行按揭進賬比例的規(guī)定,。
第十條 預(yù)購人申請貸款購買商品房的，在商品房買賣合同完成網(wǎng)簽備案手續(xù)后,，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行應(yīng)將貸款直接劃入《商品房買賣合同》中載明的商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶,。
第十一條 商品房預(yù)售款實行監(jiān)管額度管理。監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度,，由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價,、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，且不得低于第十三條規(guī)定的對應(yīng)節(jié)點的最低限額,。
監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)?？顚Ｓ?/span>，只能以受托支付的形式通過銀行轉(zhuǎn)賬支取,，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),，包括項目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和施工進度款等相關(guān)支出,。監(jiān)管額度內(nèi)的資金,，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃,，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、集團公司及其他上級公司不得抽調(diào)。
允許商業(yè)銀行按市場化,、法治化原則,，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況,、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策,，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售款監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金,。置換額度按上級有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超過監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用,。
第十二條 預(yù)售人首次申請使用商品房預(yù)售款,，應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售商品房項目的工程建設(shè)費用和法定稅費，并根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進度按取得預(yù)售許可,、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗收備案,、完成首次登記四個節(jié)點三個階段編制《商品房預(yù)售項目用款計劃書》。
《商品房預(yù)售項目用款計劃書》由監(jiān)理單位確認后,，作為申請提取商品房預(yù)售款的依據(jù),。
第十三條 預(yù)售人可在下列節(jié)點時段申請支取用款額度。原則上每月只能支取一次,。
預(yù)售商品房項目取得預(yù)售許可后至結(jié)構(gòu)封頂前,，預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價總金額的5%。
預(yù)售商品房項目結(jié)構(gòu)封頂后至竣工驗收備案前,，預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價總金額的3%,。
預(yù)售商品房項目竣工驗收備案后至辦理商品房首次登記前，預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于預(yù)售商品房備案價總金額的1%,。
第十四條 預(yù)售人使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金,，應(yīng)向商品房項目所在地監(jiān)管部門提出使用商品房預(yù)售款申請，并遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預(yù)售款使用申請表》,；
（二）《商品房預(yù)售項目用款計劃書》（首次申請時提供）,；
（三）《潮州市預(yù)售項目施工現(xiàn)場查勘表》（結(jié)構(gòu)封頂前需監(jiān)理單位確認，并提供現(xiàn)場圖片）,；
（四）企業(yè)委托辦事人員的委托書及受托人身份證明原件及復(fù)印件,；
（五）用于支付施工單位工程進度款的，應(yīng)當(dāng)提供施工合同（首次提供）,、施工進度等相關(guān)證明材料以及施工單位,、監(jiān)理單位確認的監(jiān)管項目《施工進度款使用證明》（含施工進度變化期間應(yīng)付農(nóng)民工工資撥付比例，具體比例按國家,、省,、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，金額劃入農(nóng)民工工資專用賬戶）,；
（六）用于支付購買建筑材料,、設(shè)備的，提供《其它材料,、設(shè)備費使用證明》和材料,、設(shè)備的購銷合同、每一筆采購單證等相關(guān)佐證材料,；
（七）用于繳納稅費的,，須提供相關(guān)佐證材料。
第十五條 監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請之日起五日內(nèi)作出答復(fù),；受理申請后,，監(jiān)管部門應(yīng)對申請材料進行審查和施工現(xiàn)場進度情況進行查勘，現(xiàn)場查勘時間不計算在內(nèi)。
監(jiān)管部門同意使用商品房預(yù)售資金的,，出具預(yù)售款使用（核準）證明書,，監(jiān)管銀行按證明書意見將預(yù)售款以受托支付的形式轉(zhuǎn)入相應(yīng)收款單位；不同意使用預(yù)售款的,，以書面形式說明理由,。
第十六條 有下列情形之一的，監(jiān)管部門不予同意預(yù)售人用款申請：
（一）收款單位不是受托支付單位,，或收款單位營業(yè)范圍與申請用款用途不符的；
（二）預(yù)售人未將預(yù)售款全部轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的,；
（三）監(jiān)管賬戶扣除申請用款后賬戶余額小于應(yīng)當(dāng)留存比例的,；
（四）預(yù)售人提供虛假材料或不符合審批標準材料的；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)暫停撥付情形,。
第十七條 監(jiān)管銀行必須嚴格按照監(jiān)管部門審批的內(nèi)容,、金額撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，嚴格執(zhí)行受托支付的原則,，不得轉(zhuǎn)入預(yù)售人基本賬戶,，不得支付現(xiàn)金。監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門審核同意,，不得擅自劃扣監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金,。
監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管部門的要求建立監(jiān)管賬戶收支臺賬和報表，并定期報送監(jiān)管部門,。
第十八條 商品房按揭款未進入監(jiān)管賬戶的,，按揭銀行應(yīng)協(xié)助監(jiān)管部門進行追繳。
人民法院等對監(jiān)管賬戶的保全,、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的,，監(jiān)管銀行應(yīng)將有關(guān)情況在2個工作日內(nèi)書面告知屬地監(jiān)管部門，并嚴格執(zhí)行《廣東省高級人民法院 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行廣州分行關(guān)于貫徹<最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知>實施意見》（粵高法〔2022〕17號）的規(guī)定,。
第十九條 監(jiān)管部門有權(quán)開展例行檢查或組織開展對商品房預(yù)售款的專項檢查,，有權(quán)查看預(yù)售人、監(jiān)管銀行涉及預(yù)售款管理的賬戶情況,、賬簿明細等資料,。
第四章 商品房預(yù)售款監(jiān)管解除
第二十條 預(yù)售人對《商品房預(yù)售許可證》范圍內(nèi)的商品房預(yù)售項目辦理房屋所有權(quán)首次登記后，可向監(jiān)管部門申請解除監(jiān)管賬戶的監(jiān)管,。
第二十一條 預(yù)售人申請解除商品房預(yù)售款監(jiān)管,，應(yīng)向監(jiān)管部門提出解除商品房預(yù)售款監(jiān)管申請，并遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預(yù)售款賬戶解除監(jiān)管申請表》,；
（二）《潮州市不動產(chǎn)首次登記權(quán)屬證明書》,；
（三）監(jiān)管賬戶的銀行對賬單；
（四）委托書；
（五）委托人與受托人身份證復(fù)印件,；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他佐證材料,。
第二十二條 對符合解除監(jiān)管條件的，監(jiān)管部門應(yīng)在3個工作日內(nèi)出具同意解除預(yù)售款監(jiān)管的審批意見,，監(jiān)管銀行按監(jiān)管部門的核準意見與預(yù)售人辦理結(jié)算手續(xù),。
第五章 責(zé)任追究
第二十三條 預(yù)售人有下列行為之一的，由監(jiān)管部門將其違法違規(guī)行為予以公示,，責(zé)令其限期改正,，并將有關(guān)信息通報發(fā)改、自然資源,、市場監(jiān)管,、稅務(wù)等相關(guān)部門：
（一）未按規(guī)定收存、使用商品房預(yù)售款的,；
（二）在商品房預(yù)售款收存,、使用過程中提供虛假資料的；
（三）未按規(guī)定辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的,；
（四）以收取其他款項為名逃避或變相逃避預(yù)售款監(jiān)管的,；
（五）因預(yù)售人的原因造成拖欠工程款或材料款，導(dǎo)致農(nóng)民工或供應(yīng)商信訪并經(jīng)查證屬實的,；
（六）預(yù)售人存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的,；
（七）預(yù)售項目存在嚴重質(zhì)量問題的。
第二十四條 監(jiān)管銀行有下列情形之一的,，監(jiān)管部門將相關(guān)情況告知銀行業(yè)監(jiān)管部門,，由銀行業(yè)監(jiān)管部門及有關(guān)行政管理部門依法進行處理。
（一）未經(jīng)監(jiān)管部門同意,，擅自撥付或劃扣商品房預(yù)售款,、超前超額或不足額支付預(yù)售款的；
（二）不配合監(jiān)管部門開展預(yù)售款監(jiān)管工作的,；
（三）不按時報送監(jiān)管賬戶臺賬或不按規(guī)定向預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶數(shù)據(jù)信息的,；
（四）不遵守預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，不執(zhí)行本實施細則相關(guān)規(guī)定的,。
監(jiān)管銀行有上款第（一）項行為的,，由銀行業(yè)監(jiān)管部門責(zé)令其改正和追回流失款項；給預(yù)購人造成損失的,，涉事銀行依法承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第二十五條 監(jiān)理單位出具虛假審核意見，配合預(yù)售人套取預(yù)售款的,，記入行業(yè)信用信息檔案,，由監(jiān)管部門責(zé)令其改正；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第二十六條 監(jiān)管部門和其他有關(guān)行政管理部門及監(jiān)管銀行工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，依法追究責(zé)任,；涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理,。
第六章 附則
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)逾期交樓或因資金問題出現(xiàn)停工風(fēng)險,，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門研判后存在較大風(fēng)險、影響社會穩(wěn)定的,，經(jīng)項目所在地區(qū)人民政府同意,，預(yù)售款可以按照“一樓一策”方式，實行專門管理,。
第二十八條 本實施細則實施前已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的商品房項目，按原協(xié)議執(zhí)行,。本實施細則未明確規(guī)定或上級政策發(fā)生變化的,，依照上級相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。潮安區(qū),、饒平縣,、鳳泉湖高新區(qū)可參照本實施細則執(zhí)行。
第二十九條 本實施細則2025年1月15日起施行,，有效期5年,。《潮州市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則》（潮府規(guī)〔2023〕10號）同時廢止。
公開方式：主動公開
抄送：市委各部委辦,，市人大辦,，市政協(xié)辦，市紀委辦,，潮州軍分區(qū),，市法院，市檢察院,，駐潮部隊,，中央、省駐潮各單位,，各人民團體,，各民主黨派，各新聞單位,。
